Llei Segona oportunitat i deutes amb hipoteca

Segona oportunitat i deutes amb hipoteca 

L’incompliment dels pagaments d’un crèdit o préstec hipotecari pot provocar que l’entitat creditora acabi executant la garantia per intentar cobrar el que es deu amb la venda del bé (o conservant-lo).

Quan això passa, el deute pot quedar extingit, però també és possible, i no és estrany, que encara hi hagi deute pendent si a la venda o la subhasta no es van obtenir prou fons per cancel·lar-lo de manera íntegra.  

Si ets deutor hipotecari, la teva situació és d’insolvència actual o imminent i t’estàs plantejant la possibilitat d’aplicar la llei de segona oportunitat, t’estaràs plantejant alguns dubtes:

Podrà el creditor executar la hipoteca si incompleix pagaments, però t’aculls a la llei de segona oportunitat? 

Podries cancel·lar el teu deute hipotecari de manera total o parcial estàs si t’acollissis a aquest mecanisme?

Mirant-ho de manera sintètica, si ets insolvent amb deutes hipotecaris, acollir-te a la llei de segona oportunitat pot comportar que:

• Es paralitzi l’execució i l’embargament, si ja estaven en marxa.
• L’entitat continuï amb l’execució de la hipoteca, si no se suspèn aquesta actuació.
• Satisfacis el deute impagat i continuïs amb el préstec, ja al dia.
• Paguis el deute i cancel·lis el préstec mitjançant una dació en pagament.
• T’alliberis de deute amb l’EPI (segona oportunitat) si després de l’execució o venda encara hi ha alguna quantitat pendent de pagament.
• Pactis amb l’entitat pagar de manera gradual el deute pendent, en un pla de pagaments, i així alliberar-te d’una part. 

Com veuràs, les possibilitats són diverses. Aquí, de manera succinta, t’expliquem què passaria en cada situació si ets deutor insolvent i t’aculls a la llei de la segona oportunitat. 

Ens referim principalment a les hipoteques immobiliàries, i especialment a les operacions de préstec hipotecari, però el que s’ha dit també s’aplica, en alguns aspectes, a altres deutes garantits amb hipoteques o derivats d’operacions amb altres garanties reals (penyores o empenyoraments, hipoteques mobiliàries…).

Què pot passar si ets deutor hipotecari i t’aculls a la segona oportunitat? 

Si tens problemes per afrontar els teus deutes, o els preveus imminents, en els mesos vinents, ja podràs acollir-te a la llei de la segona oportunitat per pròpia iniciativa. 

El que pot passar si tens deutes per algun préstec hipotecari dependrà de si estàs al dia de pagament, la quantitat que deus, del valor de l’immoble… 

Què passa si ets insolvent, però el teu préstec està al corrent de pagament 

En aquest cas, si pots continuar complint el pagament de quotes, és possible que l’operació continuï amb normalitat, tot i que els pagaments es farien amb càrrec a la massa activa (el teu patrimoni, controlat en el procediment per a gestionar els pagaments, en la liquidació o en altres moments de la tramitació). 

Tingues en compte que la via concursal (segona oportunitat) requereix que tinguis deutes amb almenys dos creditors — cosa que gairebé sempre passa— i que estiguis en estat d’insolvència, però això es pot deure a impagaments ja generalitzats o a deutes imminents que no pots afrontar.

Què passa si comences a incomplir pagaments o ja tenies deutes del préstec

Si incorres en impagaments, és possible que l’entitat ja t’hagi reclamat el compliment i fins i tot hagi iniciat l’execució de la hipoteca, o pot tenir la intenció de fer-ho un cop obert la via concursal (mecanisme de segona oportunitat). 

Cal tenir en compte que les entitats poden cobrar els seus deutes hipotecaris amb els béns afectats, de manera separada de la resta de pagaments que s’efectuaran a altres creditors amb el seu patrimoni. Aquesta garantia és exclusiva, no aprofitable per als altres creditors.

Però aquest privilegi en el moment del cobrament no implicaria que sempre puguin iniciar o continuar les execucions de béns si hi ha impagaments. Algunes es podrien aturar o suspendre. 

Es paralitza l’execució hipotecària si t’aculls a la llei de segona oportunitat?

Aquesta possibilitat existeix, però no és generalitzada. És un dels efectes protectors de la normativa concursal i de segona oportunitat.

En general, se suspendran les execucions sobre béns amb garantia real (i no se’n podran iniciar de nous) quan siguin necessaris per a la continuïtat d’una activitat econòmica (per exemple, un local, oficina, habitatge afecte parcialment el negoci…). I fins i tot es poden aixecar embargaments.

Això, si ets autònom, et concediria un temps mort durant el qual sabries que l’entitat no podria liquidar-te béns pel seu compte. 

Pel que fa a aquestes suspensions o paralitzacions, cal tenir en compte que sí que es podrien iniciar o reprendre si es declarés, a petició del creditor, que el deute està garantit per béns no necessaris per a aquesta continuïtat professional o empresarial. Per exemple, per un habitatge o segona residència. 

I també s’ha de considerar que hi pot haver casos en què es reiniciïn execucions suspeses o se n’iniciïn de noves si es prolonguen els procediments o fracassen les liquidacions. 

Què passa amb el deute si se suspèn l’execució hipotecària

Quan es produeix aquesta suspensió:

• L’entitat no executarà de moment la hipoteca per si mateixa.
• El deute s’integrarà a la llista de creditors, juntament amb altres deutes, a l’espera de la decisió d’obrir la liquidació o a què s’adopti una altra solució (pacte entre deutor i creditor, venda directa de l’actiu, dació en pagament, represa de l’execució…). 

Què passa amb el deute si s’executa la hipoteca

Si succeeix que el creditor (l’entitat) pugui executar la hipoteca o s’alieni el bé en la liquidació, com a conseqüència pot passar que:

• Quedi import de deute pendent, perquè els diners obtinguts en alienar l’immoble no cobreix el total del deute. En aquest cas, el creditor mantindrà el dret de cobrament pel qual encara està pendent, i podrà intentar el seu cobrament en el procediment. Però ja no serà deute privilegiat (serà ordinari) i per a tu, com a deutor, tindrà un caràcter exonerable.
• El bé alienat hagi cobert el deute i encara que quedin fons, que tornaran de nou al teu patrimoni (massa activa que es dedicarà a pagar altres deutes en el procediment).

El deute pendent també es podria perdonar després de l’execució si és molt petit (perquè la garantia cobria gairebé tot el degut).

Es pot decidir una dació en pagament en el procediment? 

No és l’operació més habitual, però es pot produir en qualsevol moment del procediment, si el jutge ho autoritza perquè la considera adequada per a solucionar amb rapidesa aquest deute hipotecari i el creditor l’accepta, o s’inclou com a mesura en algun acord amb els creditors.

• Quan són cessions en pagament — es coneixen com a dacions en pagament—, liquidaràs completament el deute amb el lliurament del bé al creditor. 
• Si són cessions per a pagament, el creditor agafa l’immoble només per vendre’l: si no ho cobreix tot, encara hi haurà deute pendent (que serà exonerable amb l’EPI), i si sobra diners, l’haurà de tornar i el deute també s’extingirà.

Podràs cancel·lar deutes hipotecaris amb la llei de segona oportunitat?

La normativa concursal determina que els deutes amb garantia real (com la hipoteca) sigui no exonerable la part que cobreix la garantia (que té privilegi especial). És la part que el creditor es garanteix de manera exclusiva amb el bé hipotecat. 

Per tant, només serà exonerable la part que quedi pendent després de l’execució de la hipoteca per no cobrir el valor de la garantia (que es va obtenir amb la venda o subhasta). 

En la tramitació del procediment concursal, si no es decideix una dació en pagament, tindràs fonamentalment tres possibilitats, i quina se segueixi serà rellevant en la cancel·lació de deutes:

• S’executa la hipoteca, es cobreix tot el deute hipotecat i s’anul·la el préstec. 
• Després de l’execució de la hipoteca, queda una part del préstec pendent de pagament, que podràs cancel·lar si continua impagat després de la liquidació o el deixes fora d’un pla de pagaments.  
• No s’executa la hipoteca, perquè proposes un pla de pagaments i s’aprova.

S’executa la hipoteca i tot el deute queda cancel·lat 

En aquest cas, l’immoble haurà cobert tot el pendent (la quantitat impagada i la següent). I si quedessin diners romanents, anirien al patrimoni del procediment. 

L’exoneració del passiu insatisfet (EPI) podria incloure la cancel·lació d’altres deutes impagats, si fossin de les exonerables per llei, però no hi hauria res que anul·lés el deute del préstec hipotecari amb aquesta prestació.

S’executa la hipoteca i encara hi ha algun deute pendent 

Si la garantia ja s’ha executat (en la liquidació o abans), i encara queda un deute, serà perquè el valor de la garantia — diners obtinguts amb la venda o subhasta — no és suficient per cobrir tot el que quedava pendent.

En aquest cas:

• Quedarà saldada la part del deute cobert per l’obtingut. 
• L’import que encara quedi pendent de pagament:
• Es podria saldar en la liquidació juntament amb altres deutes, si hi ha prou patrimoni per als pagaments, tenint en compte que altres creditors poden tenir prioritats. 
• Es pot cancel·lar amb l’EPI si després de la liquidació continua impagat.
• També es podria cancel·lar amb l’EPI i deixar-ho fora d’un pla de pagaments. 

No s’executa la hipoteca i s’aprova un pla de pagaments 

Una de les millors opcions que tindràs per a evitar l’execució de l’immoble serà proposar un pla de pagaments. És una de les dues maneres que estableix la normativa de segona oportunitat per cancel·lar deutes.

El pla de pagaments és una proposta als creditors per pagar els deutes pendents durant tres o cinc anys, amb alguna cessió dels creditors — millors condicions, quitacions… — i potser algun compromís extra per part del deutor. 

En aquest pla, per indicació legal, es determinarien legalment alguns ajustaments que li resultarien avantatjosos com a deutor, aplicables si l’import pendent de pagament és superior al valor de la garantia (immoble hipotecat): 

• Manteniment de les dates de venciment acordades.
• Recàlcul de l’import de les quotes (principal i interessos) tenint en compte només la part del deute coberta pel valor de la garantia. 
• Caràcter exonerable del sobrant de deute (que excedeixi el valor de la garantia).
• Exempció d’interessos si aquesta part exonerable no s’anul·la de manera íntegra perquè algun import s’abonarà en un pla de pagaments. 

En conseqüència, en aquest cas, a través del pla de pagaments:

• Continuaries pagant, de manera gradual i en millors condicions, la part de deute no exonerable (la coberta pel valor de la garantia).
• De la part exonerable — la no coberta pel valor de la garantia — també en pagaries una part, durant aquests tres o cinc anys (sense interessos), o cap, si ho deixes tot fora del pla aprovat.
• Cancel·laries amb l’EPI provisional aquella quantitat exonerable que quedés fora dels pagaments del pla.

La quantitat que pugui quedar exonerada dependrà d’allò que s’hagi proposat en el pla i hagi estat acceptat pel jutge i els creditors com a viable i raonable. 

No serà estrany que fins i tot puguis cancel·lar tot el no cobert pel valor de l’immoble, si no es tracta d’una quantitat molt elevada.

En general, pensant en tot el deute que tinguis (no només l’hipotecari), és recomanable que facis plantejaments atractius perquè el jutge vegi el pla acceptable i no s’hi oposin gaires creditors. El teu advocat t’ajudarà a dissenyar aquesta proposta.

Hi pot haver execucions durant el pla de pagaments o després d’obtenir l’EPI?

Per als deutes no exonerables, els creditors mantindran la possibilitat de reclamar el pagament al deutor, de manera que podran promoure demandes i execucions. Això es pot produir després de l’EPI provisional del pla de pagaments o després de l’EPI definitiva per liquidació. 

No obstant això, el pla de pagaments busca aturar les execucions que podrien iniciar-se o continuar, perquè els creditors considerin acceptable la proposta de pagaments graduals i valorin no fer malbé l’operació de finançament. I és factible aconseguir-ho, pensant sobretot en els bancs, que busquen rendibilitzar les operacions de préstec, no quedar-se amb immobles.