Puc conservar el meu habitatge habitual si m'acullo a la Llei de la Segona Oportunitat?
Una de les qüestions que més preocupa als nostres clients és saber si quan s’acullen a la llei de la segona oportunitat podran mantenir el seu habitatge habitual (casa, pis, etc.). L’objectiu d’aquesta pàgina és concretar què pot passar amb els immobles que posseeix en el seu patrimoni un deutor particular o autònom que s’acull a la llei de la segona oportunitat. En concret, determinar en quins casos podria perdre aquest immoble i què afavorirà que el conservi, tot i que hagi de liquidar els seus deutes en el procediment amb els seus béns.
Un deutor insolvent que entri a la via concursal i que aspiri a cancel·lar deutes amb la llei de segona oportunitat, si és propietari d’algun immoble, per perdre’l. És possible que per pagar els deutes hagi de perdre la segona residència o fins i tot la llar habitual, tant si estan pagats com si encara hi ha quotes d’algun préstec que seria útil per adquirir-los. Però també es disposarà d’opcions per a conservar-los, sobretot si es tracta de la residència habitual.
Situació de l’habitatge en el patrimoni
En un d’aquests casos es pot trobar un immoble destinat a habitatge, respecte al deutor acollit a la via concursal (llei de segona oportunitat):
- Habitatge de propietat ja pagat — Adquirit al comptat o bé amb els pagaments d’un préstec ja finalitzat.
- Habitatge hipotecat en garantia d’un préstec — L’habitatge s’ha vist afectat en adquirir-lo en garantia del finançament, que està en curs (no finalitzat).
- Habitatge de lloguer — El propietari continua sent-ne l’arrendador i el deutor paga les quotes de lloguer. No pertany al seu patrimoni.
- Habitatge en usdefruit o ús i habitació — Una altra persona o empresa té la propietat o la nua propietat, i el deutor pot utilitzar-la i residir-hi.
Pel que fa a l’ús de l’habitatge, es pot tractar de:
- Habitatge habitual — El deutor hi té la seva residència principal.
- Segona residència— El deutor fa servir l’immoble per a vacances, escapades, estades curtes…
- Immoble d’inversió o patrimoni — L’habitatge es troba al patrimoni del deutor, perquè el va adquirir com a inversió o el va rebre com a herència.
- Immoble llogat — Un arrendador paga quotes de lloguer al deutor, que és el propietari arrendador.
- Immoble usat per l’activitat — Es tracta d’un immoble que està adscrit a un negoci, però en el qual no es resideix. També pot tractar-se de la residència habitual, però que afecta una part del negoci.
La rellevància d’aquestes distincions és causada pels factors que es poden incloure en el tractament que té un habitatge en procediment: que sigui propietat del deutor, que estigui hipotecat, que sigui habitatge habitual, que es trobi arrendat…
Els immobles de propietat i la via concursal
En principi, i depenent de l’import total del deute, és probable que un deutor que iniciï un procediment concursal per ser insolvent perdi els seus immobles de propietat, fins i tot perdi casa seva, que és la seva residència habitual.
Però perdre l’habitatge no serà una cosa provocada per acollir-se a la llei de segona oportunitat. Si no es paguen deutes, els béns es poden perdre de totes maneres, amb via concursal o sense, si, com passa amb les propietats immobiliàries, no són béns considerats legalment embargables.
Però… quan podria el deutor perdre el seu habitatge o altre immoble en el procediment concursal?
En diversos moments:
- Abans que s’obri la liquidació, si l’immoble està hipotecat i es considera adequat per a la bona finalitat del procediment, una execució, venda o cessió.
- En la liquidació, dins del conjunt d’operacions realitzades per saldar deutes amb creditors.
Es poden donar diversos supòsits.
Immobles hipotecats que s’executen abans de la liquidació
Si l’immoble de propietat del deutor està hipotecat, per exemple en el pagament d’un préstec, es podria executar la garantia si l’execució no queda suspesa per tractar-se d’immobles necessaris per a l’activitat econòmica del deutor.
Fins i tot es podria executar, encara que no fos un bé precís per al negoci, si ha passat més d’un any des de l’obertura del procediment sense que s’obri la liquidació.
Immobles que s’alienen abans de la liquidació
Una altra possibilitat de perdre un immoble és que s’alieni abans d’obrir-se la liquidació, en qualsevol moment del procediment, encara que no es vegi afectat en garantia real.
El mateix deutor no pot fer-ho per decisió pròpia, ja que fins que no s’aprovi un Conveni o s’obri la fase de liquidació, no es poden alienar ni gravar els béns i drets del deutor (excepte els que no siguin inembargables o alguns que siguin necessaris per al negoci) sense autorització del jutge.
Però si es tracta d’immobles que no són necessaris per a la continuïtat de l’activitat econòmica, es poden arribar a vendre en qualsevol moment si es presenten ofertes que coincideixin amb el valor que se’ls hagi donat a l’inventari (o amb menys d’un 10% de diferència, si no n’hi ha de millors). Ho gestiona l’administrador concursal.
Vendes directes de béns abans de la liquidació
En qualsevol moment del procediment, el jutge pot autoritzar la venda directa de béns relacionats amb crèdits i préstecs hipotecaris. Ho pot proposar el mateix jutge, l’administrador concursal o el creditor.
L’oferta ha de superar el preu mínim acordat en la constitució de la garantia i ha de ser pagada al comptat, encara que excepcionalment es pot autoritzar un preu inferior si el deutor i els creditors ho accepten i es tracta d’un valor de mercat segons una taxació realitzada per una entitat homologada. Fins i tot si es tracta d’una venda directa, si apareix un licitador millor a curt termini, s’obrirà una licitació.
En alguns casos també es pot autoritzar que en la venda de l’immoble amb garantia real aquesta continuï sent vigent, encara que canviï el creditor.
Així mateix, el jutge pot decidir la venda per subhasta electrònica.
Cessions d’immobles en pagament o per pagament
La normativa preveu dacions en pagament o cessions per pagament de béns afectats amb garanties reals. Poden suposar el lliurament del bé al creditor privilegiat per aquesta garantia o a una altra persona que ell o ella designi.
Pot ser demanat pel creditor o l’administració concursal amb el consentiment d’aquest.
- Si es tracta d’una dació en pagament, liquidarà completament aquest crèdit.
- Si es tracta d’una cessió de pagament, requerirà que la venda del bé es faci per un valor no inferior al de mercat segons una taxació d’entitat homologada. La resta, si n’hi ha, passarà al patrimoni del procediment. I si no es paga tot, l’import pendent es mantindrà com a dret de cobrament en aquest.
Immobles que s’alienen en la liquidació
Una altra possibilitat de perdre un habitatge o un altre immoble és que s’alieni en la fase de liquidació juntament amb altres béns del deutor que són recuperables i útils per convertir-los en diners i pagar els creditors.
És habitual que es faci mitjançant una subhasta, però també es poden realitzar vendes per adjudicació directa, de vegades amb la intervenció d’alguna entitat especialitzada, fer cessions de béns i fins i tot, en determinats moments, executar garanties dins del procediment, un cop oberta la fase de liquidació.
Immobles que no cal liquidar
Malgrat aquestes possibilitats, en alguns casos el deutor podrà conservar un immoble de la seva propietat, almenys de manera temporal.
És possible que aquesta possibilitat es doni dins del procediment concursal en supòsits com el següent:
- Hi ha prou béns en el patrimoni per a saldar els deutes sense vendre l’immoble del deutor ni tots els béns immobles que tingui.
- Se suspèn l’execució, ja que es tracta d’un immoble necessari per a l’activitat del deutor, i el creditor hipotecari no pot iniciar-ne una de nova.
- El creditor hipotecari prefereix mantenir l’operació vigent si es compleixen els pagaments, i no inicia ni continua l’execució (encara que pogués fer-ho). Ha d’encaixar en algun supòsit i moment processal en què la llei ho permeti.
- El manteniment de la propietat es pacta en un acord (Conveni, pla de continuació, pla de pagament…), amb els requisits que siguin legalment precisos.
- Hi ha altres càrregues a l’immoble, com ara arrendaments, usdefruits, ús i habitació, o un valor baix, o la costosa necessitat de reformes, que fan que la venda sigui poc atractiva…
Alguns d’aquests motius només donaran lloc a una retenció temporal, que podria finalitzar amb una execució o liquidació. Altres seran una solució indefinida que pot resultar definitiva.
Què facilitarà que es perdi l’habitatge amb la llei de la segona oportunitat
La decisió sobre l’alienació de l’habitatge — per subhasta, venda, cessió… — dependrà de factors com els següents:
- Que estigui o no ja pagat.
- L’import del deute pendent i el de l’impagat.
- Que el deutor pugui afrontar les quotes d’un préstec hipotecari o no.
- Si afecta o no a una garantia real (hipoteca).
- L’estat de l’immoble i el seu valor de mercat actual.
- Que sigui un habitatge habitual, segona residència o simple bé d’inversió.
- Que estigui lliure o arrendat, o que tingui altres tipus de càrregues…
L’alienació es farà perquè convingui als propòsits del procediment, si escau, respectant sempre els privilegis que alguns creditors puguin tenir sobre aquest immoble (com els hipotecaris).
Així, per exemple:
- Si el valor de taxació o de mercat de l’habitatge hipotecat és molt superior al deute pendent del préstec, el normal és que es vengui o s’executi, perquè hi haurà romanent per pagar altres deutes.
- En cas de préstec hipotecari, si el deutor no pot cobrir els pagaments i el valor de l’habitatge cobreix el deute total (o gairebé tot), no li convindrà al creditor mantenir l’operació i preferirà executar i vendre.
- Si el deute encara és alt — perquè és una d’adquisició recent—, una dació en pagament pot ser una solució raonable per al creditor.
Per contra, pot resultar ser poc raonable per al creditor l’alienació si la quota del préstec és molt inferior a qualsevol lloguer alternatiu (serà una càrrega més gran per al deutor), o si per l’estat de l’immoble es requerien reformes importants que abaratissin de manera substancial el seu preu en el mercat.
Com conservar l’habitatge habitual amb la llei de segona oportunitat
Abans d’acollir-se a la llei de la segona oportunitat — és a dir, a la via concursal—, un deutor insolvent sempre té l’opció de vendre l’habitatge i saldar els seus deutes amb els diners obtinguts (o reduir-los). O fins i tot per amortitzar el préstec hipotecari en curs. Com a resultat, pot passar a viure de lloguer.
Una altra opció és deixar que un habitatge hipotecat s’executi i després passar al mecanisme de segona oportunitat si hi ha algun deute pendent, ja que es tractaria d’un deute exonerable.
I l’habitatge habitual compartit també es pot perdre en alguns casos de dissolució del règim de guanys, si se’l queda el cònjuge.
Però, per regla general, si el deutor és propietari d’un immoble, l’utilitzarà per a saldar els deutes en la via concursal. I això pot tenir lloc perquè s’executi una garantia (si està hipotecada), es ven directament a algun comprador o se cedeix al creditor o a una altra persona designada pel mateix.
Hi ha excepcions, que s’acaben d’esmentar al punt anterior, però, en el cas d’un habitatge habitual, pot haver-hi encara més possibilitats perquè el deutor el conservi.
Conservar l’habitatge habitual abans de la reforma de la llei de segona oportunitat de 2022
Fins a la reforma concursal de 2022, la possibilitat de conservar l’habitatge habitual era a mercè de la decisió dels jutges.
Era una possibilitat no contemplada per La Llei, però en algunes decisions judicials es va apreciar que si el valor de l’immoble no cobria tot el deute, era preferible que el deutor el mantingués en el seu poder.
Amb aquesta finalitat, es valoraven, entre altres circumstàncies, que no hi hagués quotes vençudes i que el deutor pogués continuar pagant les quotes futures amb regularitat, amb els seus ingressos o amb l’ajuda d’altres persones.
No obstant això, aquesta via no es va generalitzar, i depenia de la valoració que fes el jutge en cada procediment, davant les peticions de l’advocat del deutor.
La via del pla de pagaments per conservar l’habitatge habitual
Actualment, després de la reforma concursal del 2022, també hi poden haver algunes excepcions esmentades anteriorment — se suspenen execucions, no resulta avantatjós l’alienació per diversos motius, es mantenen els pagaments d’un préstec… —, però la llei contempla una possibilitat nova i més clara.
La vincula a la formalització d’un pla de pagaments.
El pla de pagament és una de les vies que tenen els deutors que són persones físiques (particulars i autònoms) per a obtenir l’exoneració de deutes que hagin quedat impagats.
La Llei Concursal indica que la durada del pla de pagament serà, amb caràcter general, de tres anys, però de cinc anys quan no es realitzi (executi, vengui o cedeixi) l’habitatge habitual del deutor o la seva família
Per tant, la conservació de l’habitatge està lligada a l’aprovació d’un pla de pagaments de cinc anys.
En el pla de pagaments, el deutor:
- Es comprometrà a pagar part del deute exonerable de manera fraccionada.
- Detallarà els ingressos i recursos que dedicarà a pagar aquesta part del deute, a més del no exonerable, i d’altres pagaments i despeses que es requereixin: supervivència, menjar per a familiars, activitat com autònom…
- Pot incloure altres compromisos, com ara les cessions de béns o les vendes.
- Deixarà fora del pla la resta del deute exonerable (que serà el que exoneri amb l’EPI).
D’aquesta manera, el deutor podrà:
- Conservar l’habitatge habitual, si va complint els pagaments.
- Tornar a calcular els pagaments del préstec de la part coberta per la garantia i exonerar part de la resta.
- Cancel·lar aquesta part del deute exclòs i, per tant, impagat (serà una exoneració provisional quan s’aprovi el pla i definitiva quan es compleixi).
- Evitar la liquidació de béns (tot i que hagi acceptat vendre o cedir-ne alguns per reduir l’import dels pagaments fraccionats).
Per aconseguir l’aprovació del pla de pagaments, els seus compromisos han de resultar viables, han de contenir totes les dades proporcionades i no donar motius per a la impugnació justificada pels creditors.
