Dació en pagament

Tot sobre la dació en pagament, actualitzat l'octubre de 2020.

És una norma aprovada pel Govern Espanyol per afrontar situacions extraordinàries o urgents si bé, per tenir validesa, haurà de ser aprovada pel Congrés dels Diputats en el termini de 30 dies des de la seva promulgació.

És un impost personal, directe i progressiu que grava les rendes obtingudes anualment per les persones físiques per a col·laborar en el sosteniment de l’Estat.

És aquell habitatge en què es resideix de forma efectiva i permanent i constitueix el domicili habitual de les persones que hi viuen.

És una associació que treballa per una organització judicial basada en la llibertat, justícia, igualtat i pluralisme polític, per la democratització de la carrera judicial, igualtat entre homes i dones, etc.

És un moviment no violent que defensa els interessos dels hipotecantes que no poden fer front al pagament de la quota de les seves hipoteques davant el marc legal que protegeix els bancs.

El Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març recull en el seu Annex el Codi de Bones Pràctiques Bancàries.

Aquest Codi conté una sèrie de mesures per reestructurar el deute dels deutors hipotecaris que es troben en situació de vulnerabilitat.

Els bancs que estiguin acollits a aquest Codi estan obligats a aplicar aquestes mesures als deutors que compleixin els requisits de vulnerabilitat.

Conjunt de sentències o resolucions judicials dictades per diferents òrgans judicials.

La jurisprudència exerceix una funció important de complementar l’ordenament jurídic mitjançant la doctrina reiterada del Tribunal Suprem.

Acord entre creditor i deutor quan aquest últim no pot fer front al pagament de la totalitat del deute.

Consisteix a pagar menys el deutor i cobrar menys el creditor evitant, amb això, no cobrar res.

Procediment judicial mitjançant el qual el creditor sol·licita la venda en subhasta pública d’un immoble gravat amb hipoteca per garantir el pagament d’un préstec, quan el deutor incompleix amb el pagament de les quotes hipotecàries.

Persones que es comprometen a respondre dels deutes d’una altra persona quan aquesta última no compleix amb el pagament.

IPREM o Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples, és un índex de referència que s’utilitza per concedir ajuts, subvencions o subsidis. S’actualitza cada any.

Plusvàlua o plusvàlua municipal, és l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Béns de Naturalesa Urbana (IIVTNU). Es tracta d’un impost local que grava l’increment de valor que experimenta un immoble des que s’adquireix fins que es transmet.

És un conjunt de normes de dret civil (capacitat, adopció, matrimoni, divorci, successions …), encara que no regula totes les matèries de l’ordre civil.

Òrgan jurisdiccional únic i superior a tot Espanya i en tots els ordres del dret (civil, penal, contenciós-administratiu i social). Té la seva seu a Madrid.

La Direcció General de Tributs (DGT) és l’òrgan directiu de la Secretaria d’Estat d’Hisenda del Ministeri d’Hisenda que s’encarrega de la política tributària de Govern de l’Estat Espanyol.

És un procediment judicial mitjançant el qual s’intenta un acord de pagament amb tots els creditors d’un deutor quan aquest no pot fer front a el pagament de tots els deutes.

Índex de continguts

Vols alliberar-te dels teus deutes?

No tens diners, però sí disposes d’un bé en propietat?

Vols liquidar el deute del préstec hipotecari del teu habitatge habitual?

A través de la dació en pagament podràs alliberar-te dels teus deutes lliurant un bé de la teva propietat al creditor i saldar el deute.

En aquesta guia t’explicarem la dació en pagament com a forma d’extingir una obligació de pagament. Si bé, ens centrarem principalment en la possibilitat d’alliberar-te del pagament de la teva hipoteca.

En qualsevol cas, et recomanem que sigui un advocat especialitzat qui negociï les condicions més adequades per a tu.

1. 

Què és la dació en pagament?

La dació en pagament és un mecanisme legal que permet substituir la prestació pactada en un contracte (per exemple el pagament de quotes d’una hipoteca) per una altra diferent (cedir l’habitatge al banc o creditor).

Segons el Tribunal Suprem, “és una forma especial de pagament, com a negoci jurídic emès voluntàriament per persones físiques o jurídiques amb plena capacitat d’obrar” (STS de 27 de desembre de 2012).

Suposem que una persona deu a una altra una quantitat de diners i, davant la impossibilitat de pagar, acorda amb el creditor la transmissió d’un bé de la seva propietat per saldar el crèdit.

La dació en pagament s’ha donat a conèixer en els últims anys, com a mitjà de protecció dels deutors hipotecaris. No obstant això, es pot utilitzar per saldar qualsevol tipus de deute, no només els deutes hipotecaris.

 

2. 

Quina és la diferència entre la dació en pagament d'habitatge habitual i dació en pagament d'altres béns?

És important distingir entre la dació en pagament d’habitatge habitual per saldar un deute hipotecari i la dació en pagament d’altres béns per satisfer qualsevol tipus de deute.

Tot i que en definitiva el mecanisme és el mateix: lliurar un bé a canvi de cancel·lar un deute.

La dació en pagament d’habitatge habitual està prevista en el Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos.

És un mecanisme que permet al deutor hipotecari alliberar-se del pagament de la hipoteca mitjançant el lliurament de l’habitatge habitual hipotecat, sempre que reuneixi una sèrie de requisits que veurem més endavant.

Per contra, el Reial Decret Llei no contempla la dació en pagament d’un segon habitatge hipotecat.

És a dir, tot i que sí és possible acordar amb el banc la dació en pagament de la segona residència (dació en pagament d’altres béns) no s’aplicarà el que estableix el Reial Decret Llei.

La dació en pagament d’altres béns té suport legal en el Codi Civil.

Consisteix, com diem, en liquidar un deute del tipus que sigui amb el lliurament d’un bé propietat del deutor.

Per exemple, si una persona deu a una altra 5.000 euros i no pot pagar-los, pot acordar el lliurament d’un vehicle, en substitució dels diners, com a dació en pagament.

Així mateix, es pot acordar amb un banc, per exemple, el pagament d’un préstec personal lliurant qualsevol bé propietat del deutor, per exemple un cotxe, una parcel·la, una segona residència, etc.

 

3. 

Com funciona la dació en pagament?

La dació en pagament, funciona com una forma d’extinció de les obligacions o contractes.

Encara que aquesta forma d’extinció no està regulada en el nostre Codi Civil, hi ha referències a aquesta institució en diversos articles d’aquest.

La jurisprudència dóna suport a aquesta figura en l’article 1166 i 1175 de el Codi Civil, segons el qual:

El deutor pot cedir els seus béns als creditors en pagament dels seus deutes. Aquesta cessió, llevat de pacte en contra, només allibera aquell de la responsabilitat per l’import líquid dels béns cedits.

Així mateix, basant-se en el principi de llibertat contractual, els contractants poden pactar la dació en pagament per a extingir un contracte.

És a dir, la dació en pagament és una forma especial de pagament que permet a les parts contractants alterar la identitat de la prestació inicial.

És important destacar, que la dació en pagament produeix els mateixos efectes que un pagament, és a dir:

  • Extinció de l’obligació: És a dir, extingeix l’obligació principal, quan hi ha acord entre creditor i deutor.
  • Alliberament del deutor: Amb la transmissió de béns a favor de creditor, el deutor queda alliberat de la seva obligació de pagament.
  • Satisfacció del crèdit del creditor: El creditor rep els béns per aplicar-los a el pagament del seu crèdit.

 

4. 

Quins son els requisits generals?

En termes generals, a la dació en pagament han de concórrer alguns requisits:

  • Que la prestació inicial (pagament de diners) sigui diferent de la prestació per la qual se substitueix (transmissió d’un bé).
  • Que hi hagi acord entre el creditor i el deutor.
  • Cal, que el creditor accepti l’alteració de la prestació inicialment pactada pel lliurament de béns per part del deutor.
  • Que el deutor sigui propietari dels béns que va transmetre al creditor en pagament del seu crèdit.
  • Que la transmissió dels béns passi directament del patrimoni del deutor al patrimoni del creditor.

Més endavant, pots consultar els requisits exigits per a la dació en pagament d’hipoteca.

 

5. 

Llei hipotecària i dació en pagament

La nova Llei Hipotecària no preveu la dació en pagament. Per tant, les entitats bancàries no estan obligades per llei a acceptar-la.

El que sí regula la Llei Hipotecària és la possibilitat de pactar, prèviament a la constitució d’hipoteca, amb el banc que la responsabilitat del deutor quedi limitada als béns hipotecats i no s’estengui al seu patrimoni personal.

Però, generalment, els bancs no inclouen aquest pacte en l’escriptura de constitució de la hipoteca.

La dació en pagament d’hipoteca està contemplada únicament en el Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, actualitzat el 2017.03.17.

 

6. 

Quines són les fases de la dació en pagament de la hipoteca?

La dació en pagament et permet reestructurar el deute hipotecari quan et trobes en serioses dificultats per pagar les quotes.

Aquesta possibilitat no és automàtica, sinó que serà necessari negociar-la amb el banc.

Si la teva intenció és negociar el deute hipotecari a canvi del lliurament de l’habitatge, primer has d’assegurar-te que el banc estigui adherit a el Codi de Bones Pràctiques Bancàries, establert a l’ANNEX del Reial Decret Llei, 6/2012.

La negociació inclou tres fases d’actuació:

Fase 1: Carència en l’amortització de capital i reducció del tipus d’interès

La primera fase tracta de procurar la reestructuració viable del deute hipotecari. Es fa mitjançant l’aplicació d’una carència en l’amortització de capital, una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total d’amortització.

Fase 2: Quitament sobre el deute

En el supòsit de no resultar suficient la reestructuració anterior, l’entitat podrà, si és el cas, i amb caràcter potestatiu, oferir un quitament sobre el conjunt del seu deute.

Fase 3: Dació de pagament amb lloguer de l’habitatge durant dos anys

Si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari del deutor a límits assumibles, el deutor podrà sol·licitar, i el banc haurà d’acceptar, aquesta fórmula com a mitjà alliberador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, el deutor podrà romandre al seu habitatge durant un termini de dos anys amb una renda assumible.

Aquestes mesures també s’apliquen als fiadors i avaladors hipotecaris del deutor principal, respecte del seu habitatge habitual i amb les mateixes condicions que les establertes per al deutor hipotecari.

 

7. 

Quins són els requisits per a la dació en pagament de la hipoteca?

A més dels requisits per a la dació en pagament en termes generals que pots consultar en el punt 4, la dació en pagament d’hipoteca exigeix ​​els següents requisits particulars:

  1. Ser deutor d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca sobre el teu únic habitatge (habitatge habitual), concedit per la seva adquisició.
  2. Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi el límit de 3 vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples (IPREM) anual de catorze pagues.
  3. Que en els últims 4 anys la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques que la situï en circumstàncies d’especial vulnerabilitat, és a dir:
    1. Ser família nombrosa.
    2. Família monoparental amb fills al seu càrrec.
    3. Existència d’un menor d’edat com a mínim.
    4. Que a la família hi hagi un membre amb discapacitat de més del 33%, que l’incapaciti per treballar de forma permanent.
    5. Família amb la qual convisqui un parent dels titulars de la hipoteca que tingui reconeguda discapacitat, dependència o malaltia greu.
    6. Família amb una víctima de violència de gènere.
    7. Deutor major de 60 anys.
  4. Que la quota hipotecària sigui superior al 50% dels ingressos nets de la unitat familiar, o al 40% si algun membre té discapacitat superior al 33%, dependència o malaltia greu.
  5. El conjunt dels membres de la unitat familiar no han de disposar d’altres béns.
  6. Que l’habitatge no estigui gravat amb una altra garantia, real o personal.

 

8. 

Com negociar la dació en pagament amb el banc?

Et recomanem que no evitis al teu banc i t’apropis a la teva entitat bancària a exposar-li la teva situació perquè coneguin les teves possibilitats reals de pagament.

El teu objectiu serà buscar una fórmula que beneficiï ambdues parts evitant l’embargament i l’increment exponencial del deute.

Hi ha dues maneres d’aconseguir-ho:

Amb una negociació directa amb el banc

La forma més ràpida per liquidar el teu deute total o parcialment és negociar amb el banc directament, tot i que depens al 100% de la seva voluntat per aprovar la dació en pagament.

Encara que el teu objectiu ha de ser cancel·lar el deute total, planteja’t la possibilitat de negociar una cancel·lació parcial, per exemple lliurar el pis pel 70% i refinançar amb millors condicions el 30% restant o negociar un lloguer a llarg termini amb una renda mensual ínfima.

Hi ha múltiples opcions segons cada cas concret, per això t’aconsellem que sigui un advocat especialitzat qui negociï amb el banc les condicions més avantatjoses per a la teva situació.

Amb el Codi de Bones Pràctiques

Si el teu banc està adherit a el Codi de Bones Pràctiques Bancàries, podrem acollir-nos-hi sempre que reunim els requisits exigits. En aquesta guia també coneixeràs quines són les entitats bancàries adherides.

 

9. 

Quins són els avantatges i desavantatges de la dació en pagament?

Avantatges

La dació et permet:

  1. Cancel·lació total o parcial del deute hipotecari del teu habitatge.
  2. Deixes d’estar lligat a una entitat bancària.
  3. Pots seguir vivint en el teu pis en règim de lloguer.
  4. Sortir del Registre de morosos (si estaves inclòs).

Desavantatges

Després de diversos anys d’aplicació, s’ha constatat que aquest mecanisme no posa fi a tots els problemes econòmics de les famílies sobreendeutades:

  1. Hauràs d’abandonar el teu habitatge habitual. (Llevat que pactis un lloguer per continuar vivint-hi).
  2. Enduriment de les condicions per accedir a la hipoteca: estudis més exhaustius, augment d’interessos i d’avals.
  3. Passaràs a ser “client de risc” la qual cosa dificultarà l’accés a crèdit futur.
  4. Augment d’actius tòxics en els balanços de les entitats financeres.

 

10. 

Dació en pagament i Llei Segona Oportunitat

La Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social, és la regulació més recent de la dació en pagament.

Aquesta llei té com a finalitat donar a les persones físiques (empresàries o no) una segona oportunitat per començar una nova etapa sense arrossegar deutes.

El procediment s’inicia amb un intent d’acord extrajudicial, en el qual intervé un mediador concursal.

En aquest moment, podràs proposar al teu banc:

  • Continuar pagant el deute hipotecari segons un pla d’amortització nou que millori les condicions anteriors, si estàs al corrent en el pagament de les quotes hipotecàries.
  • Lliurament del teu habitatge habitual si no pots fer front al pla que et ofereixi el banc.

La Llei de Segona Oportunitat suposa, per regla general, la pèrdua de l’habitatge habitual.

No obstant això, hi ha un corrent jurisprudencial que defensa la conservació de l’habitatge habitual quan es reuneixin dos requisits:

  • Que estiguis al corrent en el pagament de la hipoteca.
  • Que el valor de l’habitatge sigui igual o inferior a l’import de deute hipotecari que et queda per pagar.

Et pot interessar:

Consulta la nostra guia sobre la Llei de la Segona Oportunitat

 

11. 

Preguntes freqüents

¿Es pot anul·lar un préstec personal mitjançant la dació en pagament?

Sens dubte és una opció a tenir en compte. A vegades la situació financera es torça i no pots fer front al pagament de les quotes d’un préstec personal.

L’impagament d’aquestes quotes et pot ocasionar un augment del deute, per les comissions i els interessos de demora.

Per això, abans d’incórrer en l’impagament de les quotes, hauries de prendre en consideració contactar amb la teva entitat bancària i oferir-los la possibilitat de lliurar un bé de la teva propietat en pagament del préstec personal.

¿És possible la dació en pagament en empreses?

Sí és possible. Són moltes les ocasions en què la falta de liquiditat aboca a una empresa a un concurs de creditors.

Per afavorir la reestructuració i refinançament dels deutes empresarials, la Llei Concursal permet el concursat incloure en la proposta de conveni la cessió en pagament de béns o drets als creditors.

Ara bé, s’ha de tractar de béns o drets que no siguin necessaris per a la continuació de l’activitat professional o empresarial.

A més, el valor dels béns haurà de ser igual o superior al crèdit.

És possible la dació en pagament entre particulars?

Sí, quan un particular té contret un deute amb un altre particular és possible saldar el deute mitjançant la dació en pagament.

Així, ho reconeix la Direcció General de Tributs (DGT) del Ministeri d’Hisenda, en resposta a una consulta vinculant, del 2 d’octubre de 2018.

No es requereix una situació d’insolvència prèvia del deutor, ja que els particulars podran acordar la dació en pagament en qualsevol moment.

Ara bé, si el deutor no formalitza la transmissió de el bé que substitueix la seva obligació primitiva, el creditor pot exigir-li el compliment de l’obligació anterior.

Aquesta operació està exempta d’impostos.

Quins tipus de dació en pagament existeixen?

Total: el deutor cancel·la la totalitat del deute i ja no ha de respondre d’aquest deute enfront del creditor mai més.

Parcial: el creditor accepta la dació en pagament però només per una part del deute, quedant obligat el deutor a pagar la resta.

Com sol·licitar la dació en pagament?

Segons el Codi Civil, el deutor no pot obligar el creditor a rebre una cosa diferent a la pactada en el contracte, ni realitzar una obligació de fer diferent.

Ara bé, el principi de llibertat de pactes et permet proposar al creditor el canvi de prestació.

Un cop sol·licitada, si hi ha acord i el creditor accepta la dació en pagament quedaràs alliberat de la teva obligació.

Què passa després de la dació en pagament de l’habitatge habitual?

Una de les conseqüències més evidents és quedar-te sense un sostre sota el qual viure.

Si bé els bancs ofereixen la possibilitat de seguir vivint al teu habitatge amb un lloguer social, això no és una solució definitiva, fins i tot per a les famílies més vulnerables pot ser que aquest lloguer sigui inasequible.

No obstant això, la dació en pagament té grans avantatges com et vam explicar en el punt anterior.

Com obligar el banc a acceptar la dació en pagament

En l’apartat 6 d’aquesta guia t’hem explicat les fases de la negociació fins arribar a la dació en pagament.

Així, si no pots assumir les possibilitats de les fases 1 i 2, el banc està obligat a oferir-la.

Si el teu banc no està adherit a el Codi de Bones Pràctiques, intenta negociar-hi.

Si t’aculls a aquest procés, el banc no podrà iniciar l’execució ni aplicar un interès de demora superior a l’interès remuneratori més un 2% addicional.

En tot cas et recomanem que consultis amb un advocat especialitzat. Ells t’assessoraran. En molts casos la primera consulta és gratuïta.

Quant tarda una dació en pagament?

És habitual que el banc deixi passar un temps des que el client no paga les primeres quotes. El banc esperarà que sigui el client qui plantegi una solució per refinançar el deute.

El banc et requerirà el pagament mitjançant trucades telefòniques, però no pots confiar-te. Deixar passar el temps no és una bona decisió perquè en aquest cas aquest no corre a favor teu. Tingues en compte que el deute pendent seguirà augmentant i amb ella, els interessos.

Des que li plantegis la situació d’insolvència fins que el banc prengui una decisió pot passar fins a 1 any.

Et pot interessar:

Per quins altres motius he de consultar amb un advocat expert en la Llei de la Segona Oportunitat?

Quan convé acollir-se a la Llei de la Segona Oportunitat?

Quines despeses té la dació en pagament?

És habitual que el banc, conscient de la situació de deutor, assumeixi les despeses de la mateixa. En tot cas és un aspecte que hauràs de consultar amb el banc.

Et recomanem que t’assessoris amb un advocat. A aquest li hauràs d’abonar com és lògic els seus honoraris. La majoria d’advocats que treballen amb Libertad Sin Deudas ofereixen una primera consulta gratuïta, et encomanem a que l’aprofitis.

Com tributa la dació en pagament d’un immoble?

La dació en pagament suposa un guany patrimonial i està subjecta però exempta de:

  • IRPF
  • Plusvàlua municipal

Pel que fa a l’exempció de l’IRPF:

Amb efectes a partir de l’1 de gener de 2014 i exercicis anteriors no prescrits, la dació en pagament de l’habitatge habitual estarà exempta de l’IRPF quan concorrin les següents circumstàncies:

  1. Que es posi de manifest en ocasió de la transmissió de l’habitatge habitual de deutor o del garant del deutor.
  2. Quan la transmissió de l’habitatge es realitzi per dació en pagament o en execucions hipotecàries judicials o notarials.
  3. Que la seva finalitat sigui la cancel·lació de deutes garantits amb hipoteca que recaigui sobre l’habitatge habitual, contrets amb entitats de crèdit o qualsevol altra entitat que, de manera professional, realitzi l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris.
  4. En tot cas serà necessari que el propietari de l’habitatge habitual no disposi d’altres béns o drets en quantia suficient per satisfer la totalitat del deute i evitar l’alienació de l’habitatge.

En relació a exercicis anteriors no prescrits el contribuent pot, si es van produir aquestes circumstàncies, instar la rectificació de l’autoliquidació en la qual va declarar el guany patrimonial.

Genera plusvàlua la dació en pagament?

No, no genera plusvàlua i per tant està exempta de plusvàlua municipal.

Perquè els hipotecats que lliuren el seu immoble estiguin exempts del pagament de la plusvàlua municipal, es requereix:

  • Que l’immoble sigui el seu habitatge habitual.
  • Que ni el deutor o garant o qualsevol membre de la seva unitat familiar disposi de béns per valor del deute hipotecari.

Genera plusvàlua la dació en pagament del segon habitatge?

Com hem dit anteriorment, la dació en pagament de l’habitatge habitual no genera plusvàlua municipal.

Ara bé, si es tracta d’un segon habitatge, en aquest cas, sí estàs obligat a el pagament de plusvàlua.

És necessària una escriptura en la dació en pagament?

Sí, un cop hagi estat negociada i acceptada la dació en pagament es formalitzarà mitjançant una escriptura pública davant Notari.

És fonamental que abans de signar l’escriptura examinis prèviament l’esborrany de la mateixa. Pots demanar a la notaria que t’ho faciliti amb 3 dies d’antelació a la data de la signatura.

Model de contracte

En el contracte de dació en pagament creditor i deutor pacten la transmissió de el domini dels béns a favor del primer, que els accepta en pagament, quedant extingida l’obligació primitiva, sigui quina sigui la prestació a què s’hagués obligat el deutor inicialment.

A la web de AE ​​Assessors pot consultar i si ho desitja descarregar-te un model de contracte de dació en pagament.

Què és la dació en pagament retroactiva?

Han estat moltes les persones desnonades dels seus habitatges habituals per l’impagament de la hipoteca.

En la majoria dels casos, la pèrdua de l’habitatge habitual no cobria el deute hipotecari per la qual cosa, a més de perdre casa, segueixen devent al banc part d’aquest deute.

La retroactivitat suposa l’aplicació d’una llei nova a situacions passades.

Després de l’entrada en vigor de el Reial Decret Llei 6/2012, que va tenir lloc l’11 de març de 2012, la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH), va aconseguir que el govern admetés a tràmit les mesures per a la dació en pagament retroactiva.

Aquestes mesures permetrien aplicar el Codi de Bones Pràctiques, que regula la dació en pagament, inclòs en el Reial Decret Flei 6/2012, a les persones que van perdre el seu habitatge habitual per impagament de la seva hipoteca abans de l’entrada en vigor de l’esmentat Decret (11 de març de 2012).

És a dir, la dació en pagament retroactiva permetria a aquestes persones saldar tot el deute hipotecari; així com als qui, després d’estar en vigor, no s’haguessin acollit a aquest mecanisme legal.

No obstant això, de moment, NO s’ha dictat cap normativa al respecte.

És possible tenir un lloguer social després de la dació en pagament?

En el moment de demanar la dació en pagament, podràs sol·licitar romandre a l’habitatge, quan els ingressos familiars no excedeixin de 2,5 vegades l’IPREM.

L’import de la renda del lloguer social serà del 3% del deute.

El termini de l’arrendament social serà de dos anys. Finalitzat el contracte poden pactar successives pròrrogues de fins a cinc anys, per acord de les parts.

Això només serà possible si no hagués començat la subhasta o si existissin càrregues posteriors a la hipoteca i addicionals a aquesta.

Es pot fer una dació en pagament amb inquilins?

Si l’habitatge el tens llogat, què passa amb els inquilins?

El banc haurà de respectar el contracte de lloguer i se subrogarà en la figura de l’arrendador, adquirint els drets i obligacions d’aquest.

Si en el contracte de lloguer s’hagués establert l’alienació de l’habitatge com a causa de resolució de contracte, el banc (o adquirent) haurà de respectar el termini de durada inicialment establert per a l’arrendament.

Què passa amb els avaladors a la dació en pagament?

Si a la teva hipoteca van intervenir avaladors, per exemple teus pares, aquests també podran quedar alliberats del deute i no se’ls reclamarà el pagament d’aquest.

La dació en pagament suposarà la cancel·lació total de la responsabilitat dels avaladors davant el banc per raó de la hipoteca.

Puc reclamar la devolució per la clàusula sòl si sol·licito la dació en pagament?

Com sabràs l’anomenada clàusula sòl va ser declarada nul·la pel Tribunal Suprem el 2013. En els últims anys, milions d’afectats han reclamat la devolució de les quantitats pagades de més.

La resposta la trobaràs en el contracte que formalitzis amb el banc.

Si en el contracte s’inclou una clàusula renunciant a efectuar qualsevol tipus de reclamació contra el banc, no podràs reclamar per clàusula sòl. El més probable és que sigui així.

Ara bé, és important tenir en compte si la clàusula és pactada i consentida per tu o imposada pel banc, en aquest cas seria anul·lable i hauria possibilitat de reclamar-la.

IRPH i dació en pagament

L’IRPH és un tipus d’interès aplicable als préstecs hipotecaris a interès variable.

Recentment, la Sentència de 3 de març de 2020 de l’TSJUE declara nul·la la clàusula IRPH i reconeix als consumidors afectats la possibilitat de reclamar.

Igual que amb la clàusula sòl, la reclamació de l’IRPH, si la hipoteca està referenciada a aquest tipus d’interès, dependrà del que estipula el contracte.

Quines alternatives hi ha a la dació en pagament?

Aquestes són les alternatives més comuns:

  • La reestructuració del deute a través del canvi de condicions: ampliació del termini o carència de capital.
  • La sol·licitud d’un quitament en el capital pendent d’amortització.
  • Oposició a l’execució hipotecària si hi ha clàusules abusives a la hipoteca.
  • Vendre l’actiu amb lleva aconseguint condonar part del deute.
  • La reunificació de deutes.
  • Acollir-se a la Llei de la Segona Oportunitat.

 

12. 

Quina documentació és necessària per acollir-se a la dació en pagament?

Per acreditar la percepció d’ingressos de la unitat familiar

  1. Els 4 últims exercicis de l’IRPF o certificat d’estar exempt de declaració o certificat de rendes expedit per l’AEAT.
  2. Últimes tres nòmines percebudes, si estàs treballant.
  3. En cas contrari, certificat expedit pel SEPE acreditatiu de la situació d’atur i quantia de les percepcions.
  4. Certificat acreditatiu dels salaris socials, rendes o ajudes anàlogues d’assistència social concedides per les Comunitats Autònomes i les entitats locals.
  5. Si ets treballador per compte propi i estàs cobrant la prestació per cessament d’activitat, el certificat expedit per l’òrgan gestor en el qual figuri la quantia mensual percebuda.

Per acreditar el nombre de persones que viuen a l’habitatge

  1. Llibre de família o acreditació de la inscripció com a parella de fet.
  2. Certificat d’empadronament dels membres de la unitat familiar.
  3. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.

Per acreditar la titularitat dels béns

  1. Certificats de titularitats de cada un dels membres de la família. Se sol·liciten en el Registre de la Propietat.
  2. Escriptures de compravenda de l’habitatge i de constitució de la garantia hipotecària.

Declaració responsable del deutor

Declaració responsable del deutor o deutors afirmant que es compleixen els requisits exigits en el Codi de Bones Pràctiques per per considerar-se situats al llindar d’exclusió. Model de declaració responsable.

 

14. 

Jurisprudència

Existeix abundant jurisprudència sobre la dació en pagament. En els següents enllaços pots accedir a les sentències més rellevants:

Llindar d’exclusió de tots els hipotecants

  • Sentència CIVIL Nº 187/2018 de 5 d’abril de 2018, Tribunal Suprem, Sala Primera del Civil, Rec 2437/2015. Ponent: Ignasi Sancho Gargallo.
  • Sentència CIVIL Nº 218/2017, de 14 de juny de 2018, Audiència Provincial de València, Secció 6, Rec 72/2017. Ponent: María Mestre Ramos.

Sol·licitud anterior a l’anunci de subhasta en execució hipotecària

  • Sentència CIVIL Nº 410/2019, de 9 de juliol de 2019, Tribunal Suprem, Sala Primera del Civil, Rec 607/2017. Ponent: Ignasi Sancho Gargallo.

Dació en pagament i clàusula sòl

  • Sentència CIVIL Nº 314/2018, juliol 19, 2018, Audiència Provincial de Granada, Secció 3, Rec 639/2017, Ponent: Don José Luis López Fonts.

Nul·litat de dació en pagament

  • Sentència CIVIL Nº 1306/2019, Audiència Provincial de València, Secció 9, Rec 228/2019 de 22 d’Octubre de 2019; Ponent: Martinez Carrion, Salvador Urbino.
  • Sentència CIVIL Nº 836/2019, Audiència Provincial de Barcelona, ​​Secció 4, Rec 1224/2018 de 24 de Juliol de 2019; Ponent: De la Vall García, Marta Dolors.
  • Sentència CIVIL Nº 2118/2019, Audiència Provincial de Barcelona, ​​Secció 15, Rec 210/2019 de 19 de Novembre de 2019; Ponent: Pellicer Ortiz, Berta.
  • Sentència CIVIL Nº 303/2019, Audiència Provincial de Saragossa, Secció 2, Rec 148/2019 de 16 de Setembre de 2019; Ponent: Arque Bescos, Julián Carlos.

Rescissió de dació en pagament

  • Sentència CIVIL Nº 435/2019, Audiència Provincial de Navarra, Secció 3, Rec 255/2019 de 04 de Setembre de 2019; Ponent: Prieto Garcia-nét, Ildefons.

 

15. 

Quina és la situació actual de la dació en pagament en la legislació i la posició dels partits polítics?

Des que va entrar en escena la dació en pagament a conseqüència de la profunda crisi econòmica soferta a l’Estat Espanyol, l’ordenament jurídic ha anat proporcionant major protecció a les persones afectades.

Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos. Aquest RD-Llei ha estat modificat en diverses ocasions, ampliant la protecció dels deutors hipotecaris.

Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social. També modificada amb l’objectiu d’ampliar la protecció dels deutors hipotecaris.

Llei 25/2015, de 28 de juliol, de Mecanisme de Segona Oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social, anomenada popularment Llei de Segona Oportunitat. Aquesta Llei facilita a les persones físiques endeutades obtenir una segona oportunitat i començar de nou.

També alguns articles de el Codi Civil donen suport a la dació en pagament, com l’article 1166 i 1175 de el Codi Civil.

Llei Hipotecària modificada també en diverses ocasions, sent l’última el 15 de març de el 2019.

Tot i que la Llei Hipotecària no es refereix directament a la dació en pagament, sí que permet negociar amb el banc que la responsabilitat hipotecària es limiti als béns hipotecats.

No obstant el que disposa l’article cent cinc, podrà vàlidament pactar en l’escriptura de constitució de la hipoteca voluntària que l’obligació garantida es faci només efectiva sobre els béns hipotecats.

En aquest cas, la responsabilitat del deutor i l’acció del creditor, per virtut del préstec hipotecari, quedaran limitades a l’import dels béns hipotecats, i no afectaran als altres béns del patrimoni del deutor. (Article 140 de la Llei Hipotecària)

Durant aquests anys han estat molts els debats polítics sobre la dació en pagament com a mitjà per saldar amb el banc el deute hipotecari a canvi del lliurament de l’habitatge hipotecat.

Recentment ha estat aprovada la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que modifica alguns articles de la Llei Hipotecària.

Aquesta reforma era l’oportunitat per regular la dació en pagament com a mitjà per protegir els deutors hipotecaris amb problemes econòmics.

Des de la proposició d’aquesta llei pel PP, han estat molts els debats polítics sobre la dació en pagament.

ERC, IU, ICV, BNG, Plataforma d’Afectats per la Hipoteca, CCOO, UGT, Associació de Jutgesses i Jutges per a la Democràcia, entre d’altres, defensen una reforma de la Llei Hipotecària que permeti la dació en pagament i obligui les entitats bancàries a acceptar-la, quedant, d’aquesta manera, saldat el deute hipotecari en la seva integritat.

Tot i que els diferents partits polítics havien negociat la inclusió d’aquesta possibilitat en la reforma de la Llei Hipotecària, no ha estat així.

La nova Llei Hipotecària NO contempla la inclusió obligatòria en el contracte de préstec hipotecari d’una clàusula de dació en pagament.

Únicament permet pactar amb el banc la incorporació en el contracte d’hipoteca d’una clàusula que limiti la responsabilitat del deutor als béns hipotecats i no s’estengui al seu patrimoni personal.

La citada Llei de 15 de març de 2019 va ser aprovada amb el vot favorable de PP, PSOE, Ciutadans, PDeCat, PNB, Coalició Canària, Fòrum Astúries, UPN i Nova Canàries. En contra van votar Unides Podem, ERC, Compromís i EH-Bildu.

En definitiva, només els bancs acollits al Codi de Bones Pràctiques Bancàries estan obligats a acceptar el lliurament de l’habitatge a canvi de saldar el deute total de persones incloses en el llindar d’exclusivitat.

 

Preguntes Freqüents

GRATUÏTA