Dación en pago

Todo sobre la Dación en Pago, actualizado en octubre de 2020.

 

Es una norma aprobada por el Gobierno para afrontar situaciones extraordinarias o urgentes si bien, para tener validez, deberá ser aprobada por el Congreso de los Diputados en el plazo de 30 días desde su promulgación.

Es un tributo personal, directo y progresivo que grava las rentas obtenidas anualmente por las personas físicas para colaborar en el sostenimiento del Estado.

Es aquella vivienda en la que se reside de forma efectiva y permanente y constituye el domicilio habitual de las personas que viven en ella.

Es una asociación que trabaja por una organización judicial basada en la libertad, justicia, igualdad y pluralismo político, por la democratización de la carrera judicial, igualdad entre hombres y mujeres, etc.

Es un movimiento no violento que defiende los intereses de los hipotecantes que no pueden hacer frente al pago de la cuota de sus hipotecas frente al marco legal que protege a los bancos.

El Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo recoge en su Anexo el Código de Buenas Prácticas Bancarias.

Este Código contiene una serie de medidas para reestructurar la deuda de los deudores hipotecarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad.

Los bancos que estén acogidos a este Código están obligados a aplicar dichas medidas a los deudores que cumplan los requisitos de vulnerabilidad.

Conjunto de sentencias o resoluciones judiciales dictadas por distintos órganos judiciales.

La jurisprudencia ejerce una función importante de complementar el ordenamiento jurídico mediante la doctrina reiterada del Tribunal Supremo.

Acuerdo entre acreedor y deudor cuando éste último no puede afrontar el pago de la totalidad de la deuda.

Consiste en pagar menos el deudor y cobrar menos el acreedor evitando, con ello, no cobrar nada.

Procedimiento judicial mediante el cual el acreedor solicita la venta en pública subasta de un inmueble gravado con hipoteca para garantizar el pago de un préstamo, cuando el deudor incumple con el pago de las cuotas hipotecarias.

Personas que se comprometen a responder de las deudas de otra persona cuando ésta última no cumple con el pago.

IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, es un índice de referencia que se utiliza para conceder ayudas, subvenciones o subsidios. Se actualiza cada año.

Plusvalía o Plusvalía municipal, es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo local que grava el incremento de valor que experimenta un inmueble desde que se adquiere hasta que se transmite.

Es un conjunto de normas de derecho civil (capacidad, adopción, matrimonio, divorcio, sucesiones…), aunque no regula todas las materias del orden civil.

Órgano jurisdiccional único y superior en toda España y en todos los órdenes del derecho (civil, penal, contencioso-administrativo y social). Tiene su sede en Madrid.

La Dirección General de Tributos (DGT) es el órgano directivo de la Secretaría de Estado de Hacienda del Ministerio de Hacienda que se encarga de la política tributaria del Gobierno de la Nación.

Es un procedimiento judicial mediante el cual se intenta un acuerdo de pago con todos los acreedores de un deudor cuando éste no puede hacer frente al pago de todas las deudas.

Índice de contenidos

¿Quieres liberarte de tus deudas?

¿No tienes dinero, pero sí dispones de un bien en propiedad?

¿Quieres saldar la deuda del préstamo hipotecario de tu vivienda habitual?

A través de la dación en pago podrás liberarte de tus deudas entregando un bien de tu propiedad al acreedor y saldar la deuda.

En esta guía te explicamos la dación en pago como forma de extinguir una obligación de pago. Si bien, nos centraremos principalmente en la posibilidad de liberarte del pago de tu hipoteca.

En cualquier caso, te recomendamos que sea un abogado especializado quien negocie las condiciones más adecuadas para ti.

1. 

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es un mecanismo legal que permite sustituir la prestación pactada en un contrato (por ejemplo el pago de cuotas de una hipoteca) por otra diferente (ceder la vivienda al banco o acreedor).

Según el Tribunal Supremo, “es una forma especial de pago, como negocio jurídico emitido voluntariamente por personas físicas o jurídicas con plena capacidad de obrar” (STS de 27 de diciembre de 2012).

Supongamos que una persona debe a otra una cantidad de dinero y, ante la imposibilidad de pagar, acuerda con el acreedor la transmisión de un bien de su propiedad para saldar el crédito.

La dación en pago se ha dado a conocer en los últimos años, como medio de protección de los deudores hipotecarios. Sin embargo, se puede utilizar para saldar cualquier tipo de deuda, no solo las deudas hipotecarias.

 

2. 

¿Cuál es la diferencia entre la dación en pago de vivienda habitual y dación en pago de otros bienes?

Es importante distinguir entre la dación en pago de vivienda habitual para saldar una deuda hipotecaria y la dación en pago de otros bienes para satisfacer cualquier tipo de deuda.

Aunque en definitiva el mecanismo es el mismo: entregar un bien a cambio de cancelar una deuda.

La dación en pago de vivienda habitual está contemplada en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Es un mecanismo que permite al deudor hipotecario liberarse del pago de la hipoteca mediante la entrega de la vivienda habitual hipotecada, siempre que reúna una serie de requisitos que veremos más adelante.

Por el contrario, el citado Real Decreto-ley no contempla la dación en pago de una segunda vivienda hipotecada.

Es decir, aunque sí es posible acordar con el banco la dación en pago de la segunda residencia (dación en pago de otros bienes) no se aplicará lo establecido en el citado Real Decreto-ley.

La dación en pago de otros bienes  tiene apoyo legal en el Código civil.

Consiste, como decimos, en saldar una deuda del tipo que sea con la entrega de un bien propiedad del deudor.

Por ejemplo, si una persona debe a otra 5.000 Euros y no puede pagarlos, podrá acordar la entrega de un vehículo, en sustitución del dinero, como dación en pago.

Asimismo, se podrá acordar con un banco, por ejemplo, el pago de un préstamo personal entregando cualquier bien propiedad del deudor, por ejemplo un coche, una parcela, una segunda residencia, etc.

 

3. 

¿Cómo funciona la dación en pago?

La dación en pago, funciona como una forma de extinción de las obligaciones o contratos.

Aunque esta forma de extinción no está regulada en nuestro Código Civil, existen referencias a esta institución en varios artículos del mismo.

La jurisprudencia respalda esta figura en el artículo 1166 y 1175 del Código Civil, según el cual:

El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquel de la responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Asimismo, en base al principio de libertad contractual, los contratantes podrán pactar la dación en pago para extinguir un contrato.

Es decir, la dación en pago es una forma especial de pago que permite a las partes contratantes alterar la identidad de la prestación inicial.

Es importante destacar, que la dación en pago produce los mismos efectos que un pago, es decir:

  • Extinción de la obligación: Es decir, extingue la obligación principal, cuando existe acuerdo entre acreedor y deudor.
  • Liberación del deudor: Con la transmisión de bienes a favor del acreedor, el deudor queda liberado de su obligación de pago.
  • Satisfacción del crédito del acreedor: El acreedor recibe los bienes para aplicarlos al pago de su crédito.

 

4. 

¿Cuáles son los requisitos generales?

En términos generales, en la dación en pago deberán concurrir algunos requisitos:

  • Que la prestación inicial (pago de dinero) sea diferente de la prestación por la que se sustituye (transmisión de un bien).
  • Que exista acuerdo entre el acreedor y el deudor.
  • Es preciso, que el acreedor acepte la alteración de la prestación inicialmente pactada por la entrega de bienes por parte del deudor.
  • Que el deudor sea propietario de los bienes que va a transmitir al acreedor en pago de su crédito.
  • Que la transmisión de los bienes pase directamente del patrimonio del deudor al patrimonio del acreedor.

Más adelante, puedes consultar los requisitos exigidos para la dación en pago de hipoteca.

 

5. 

Ley hipotecaria y dación en pago

La nueva Ley Hipotecaria no contempla la dación en pago. Por tanto, las entidades bancarias no están obligadas por ley a aceptar-la.

Lo que sí regula la Ley Hipotecaria es la posibilidad de pactar, previamente a la constitución de hipoteca, con el banco que la responsabilidad del deudor quede limitada a los bienes hipotecados y no se extienda a su patrimonio personal.

Pero, generalmente, los bancos no incluyen este pacto en la escritura de constitución de la hipoteca.

La dación en pago de hipoteca está contemplada únicamente en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, actualizado el 17/03/2017.

 

6. 

¿Cuáles son las fases de la dación en pago de la hipoteca?

La dación en pago te permite reestructurar la deuda hipotecaria cuando te encuentras en serias dificultades para pagar las cuotas.

Esta posibilidad no es automática, sino que será preciso negociar con el banco.

Si tu intención es negociar la deuda hipotecaria a cambio de la entrega de la vivienda, primero debes asegurarte que el banco se encuentre adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, establecido en el ANEXO del Real Decreto-ley, 6/2012.

La negociación incluye tres fases de actuación:

Fase 1: Carencia en la amortización de capital y reducción del tipo de interés

La primera fase trata de procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria. Se hace mediante la aplicación de una carencia en la amortización de capital, una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

Fase 2: Quita sobre la deuda

En caso de no resultar suficiente la reestructuración anterior, la entidad podrá, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer una quita sobre el conjunto de su deuda.

Fase 3: Dación de pago con alquiler de la vivienda durante dos años

Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario del deudor a límites asumibles, el deudor podrá solicitar, y el banco deberá aceptar, esta fórmula como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, el deudor podrá permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años con una renta asumible.

Estas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

 

7. 

¿ Cuáles son los requisitos para la dación en pago de la hipoteca?

Además de los requisitos para la dación en pago en términos generales que puedes consultar en el punto 4, la dación en pago de hipoteca exige los siguientes requisitos particulares:

  1. Ser deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre tu única vivienda (vivienda habitual), concedido para su adquisición.
  2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas.
  3. Que en los últimos 4 años la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas que la sitúe en circunstancias de especial vulnerabilidad, es decir:
    • Ser familia numerosa.
    • Familia monoparental con hijos a su cargo.
    • Existencia de un menor de edad como mínimo.
    • Que en la familia haya un miembro con discapacidad de más del 33%, que le incapacite para trabajar de forma permanente.
    • Familia con la que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga reconocida discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
    • Familia con una víctima de violencia de género.
    • Deudor mayor de 60 años.
  4. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, o al 40% si algún miembro tiene discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad grave.
  5. El conjunto de los miembros de la unidad familiar deben carecer de otros bienes.
  6. Que la vivienda no esté gravada con otra garantía, real o personal o, de estar gravada, carezcas de otros bienes.

 

8. 

¿Cómo negociar la dación en pago con el banco?

Te recomendamos que no evites a tu banco y te acerques a tu entidad bancaria a exponerle tu situación para que conozcan tus posibilidades reales de pago.

Tu objetivo será buscar una fórmula que beneficie a ambas partes evitando el embargo y el incremento exponencial de la deuda.

Existen dos maneras de conseguirlo:

Con una negociación directa con el banco

La forma más rápida para saldar tu deuda total o parcialmente es negociar con el banco directamente, aunque dependes al 100% de su voluntad para aprobar la dación en pago.

Aunque tu objetivo debe ser cancelar la deuda total, plantéate la posibilidad de negociar una cancelación parcial, por ejemplo entregar el piso por el 70% y refinanciar con mejores condiciones el 30% restante o negociar un alquiler a largo plazo con una renta mensual ínfima.

Existen múltiples opciones según cada caso concreto, por ello te aconsejamos que sea un abogado especializado quien negocie con el banco las condiciones más ventajosas para tu situación.

Con el Código de Buenas Prácticas

Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, podremos acogernos a él siempre que reunamos los requisitos exigidos. En esta guía también conocerás cuáles son las entidades bancarias adheridas.

 

9. 

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la dación en pago?

Ventajas

La dación te permite:

  1. Cancelación total o parcial de la deuda hipotecaria de tu vivienda.
  2. Dejas de estar atado a una entidad bancaria.
  3. Puedes seguir viviendo en tu piso en régimen de alquiler.
  4. Salir del Registro de morosos (si estabas incluido).

Desventajas

Tras varios años de aplicación, se ha constatado que este mecanismo no pone fin a todos los problemas económicos de las familias sobreendeudadas:

  1. Debes abandonar tu vivienda habitual. (Salvo que pactes un alquiler para continuar viviendo en el inmueble).
  2. Endurecimiento de las condiciones para acceder a la hipoteca: estudios más exhaustivos, aumento de intereses y de avales.
  3. Pasarás a ser “cliente de riesgo” lo que dificultará el acceso a crédito futuro.
  4. Aumento de activos tóxicos en los balances de las entidades financieras.

 

10. 

Dación en pago y Ley Segunda Oportunidad

La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, es la regulación más reciente de la dación en pago.

Esta ley tiene como finalidad dar a las personas físicas (empresarias o no) una segunda oportunidad para comenzar una nueva etapa sin arrastrar deudas.

El procedimiento se inicia con un intento de acuerdo extrajudicial, en el que interviene un mediador concursal.

En este momento, podrás proponer a tu banco:

  • Continuar pagando la deuda hipotecaria según un plan de amortización nuevo que mejore las condiciones anteriores, si estás al corriente en el pago de las cuotas hipotecarias.
  • Entrega de tu vivienda habitual si no puedes hacer frente al plan que te ofrezca el banco.

La Ley de Segunda Oportunidad supone, por regla general, la pérdida de la vivienda habitual.

No obstante, existe una corriente jurisprudencial que defiende la conservación de la vivienda habitual cuando se reúnan dos requisitos:

  1. Que estés al corriente en el pago de la hipoteca.
  2. Que el valor de la vivienda sea igual o inferior al importe de deuda hipotecaria que te queda por pagar.

Te puede interesar:

Consulta nuestra guía sobre la Ley de la Segunda Oportunidad

 

11. 

Preguntas frecuentes

¿Se puede anular un préstamo personal mediante la dación en pago?

Sin duda es una opción a tener en cuenta. A veces la situación financiera se tuerce y no puedes hacer frente al pago de las cuotas de un préstamo personal.

El impago de estas cuotas te puede ocasionar un aumento de la deuda, por las comisiones y los intereses de demora.

Por eso, antes de incurrir en el impago de las cuotas, podrías tomar en consideración contactar con tu entidad bancaria y ofrecerles la posibilidad de entregar un bien de tu propiedad en pago del préstamo personal.

¿És posible la dación en pago en empresas?

Sí, es posible. Son muchas las ocasiones en que la falta de liquidez aboca a una empresa a un concurso de acreedores.

Para favorecer la reestructuración y refinanciación de las deudas empresariales, la Ley Concursal permite al concursado incluir en la propuesta de convenio la cesión en pago de bienes o derechos a los acreedores.

Ahora bien, debe tratarse de bienes o derechos que no sean necesarios para la continuación de la actividad profesional o empresarial.

Además, el valor de los bienes deberá ser igual o superior al crédito.

¿Es posible la dación en pago entre particulares?

Sí, cuando un particular tiene contraída una deuda con otro particular es posible saldar la deuda mediante la dación en pago.

Así, lo reconoce la Dirección General de Tributos (DGT) del Ministerio de Hacienda, en respuesta a una consulta vinculante, de 2 de octubre de 2018.

No se requiere una situación de insolvencia previa del deudor, ya que los particulares podrán acordar la dación en pago en cualquier momento.

Ahora bien, si el deudor no formaliza la transmisión del bien que sustituye su obligación primitiva, el acreedor podrá exigirle el cumplimiento de la obligación anterior.

Esta operación está exenta de impuestos.

¿Qué tipos de dación en pago existen?

Total: el deudor cancela la totalidad de la deuda y ya no debe responder de esa deuda frente al acreedor nunca más.

Parcial: el acreedor acepta la dación en pago pero sólo por una parte de la deuda, quedando obligado el deudor a pagar el resto.

¿Cómo solicitar la dación en pago?

Según nuestro Código Civil, el deudor no puede obligar al acreedor a recibir una cosa distinta a la pactada en el contrato, ni realizar una obligación de hacer diferente.

Ahora bien, el principio de libertad de pactos te permite proponer al acreedor el cambio de prestación.

Una vez solicitada, si existe acuerdo y el acreedor acepta la dación en pago quedarás liberado de tu obligación.

¿Qué pasa después de la dación en pago de la vivienda habitual?

Una de las consecuencias más evidentes es quedarte sin un techo bajo el que vivir.

Si bien los bancos ofrecen la posibilidad de seguir viviendo en tu vivienda con un alquiler social, esto no es una solución definitiva, incluso para las familias más vulnerables puede que dicho alquiler sea inasumible.

Sin embargo, la dación en pago tiene grandes ventajas como te explicamos en el punto anterior.

¿Cómo obligar al banco a aceptar la dación en pago?

En el apartado 6 de esta guía te hemos explicado las fases de la negociación hasta llegar a la dación en pago.

Así, si no puedes asumir las posibilidades de las fases 1 y 2, el banco está obligado a ofrecerla.

Si tu banco no está adherido al Código de Buenas Prácticas, intenta negociar-lo.

Si te acoges a este proceso, el banco no podrá iniciar la ejecución ni aplicar un interés de demora superior al interés remuneratorio más un 2% adicional.

En todo caso te recomendamos que consultes con un abogado especializado. Ellos te asesorarán. En muchos casos la primera consulta es gratuita

¿Cuánto tarda una dación en pago?

Es habitual que el banco deje pasar un tiempo desde que el cliente no paga las primeras cuotas. El banco esperará a que sea el cliente quien plantee una solución para refinanciar la deuda.

El banco te requerirá el pago mediante llamadas telefónicas, pero no puedes confiarte. Dejar pasar el tiempo no es una buena decisión porque en este caso este no corre a tu favor. Ten en cuenta que la deuda pendiente seguirá aumentando y con ella, los intereses.

Desde que le plantees la situación de insolvencia hasta que el banco tome una decisión puede pasar hasta 1 año.

Te puede interesar:

¿Por qué otros motivos debo consultar con un abogado experto en la Ley de la Segunda Oportunidad?

¿Cuándo conviene acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad?

¿Qué gastos tiene la dación en pago?

Lo habitual es que el banco, consciente de la situación del deudor, asuma los gastos de la misma.  En todo caso es un aspecto que deberás consultar con tu banco.

Te recomendamos que te asesores con un abogado. A este deberás abonarle como es lógico sus honorarios. La mayoría de abogados que trabajan con Libertad Sin Deudas ofrecen una primera consulta gratuita, te encomendamos a que la aproveches.

¿Cómo tributa la dación en pago de un inmueble?

La dación en pago supone una ganancia patrimonial y está sujeta pero exenta del:

  • IRPF
  • Plusvalía municipal.

En referencia a la exención del IRPF:

Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, la dación en pago de la vivienda habitual estará exenta del IRPF cuando concurran las siguientes circunstancias:

  1. Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
  2. Cuando la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
  3. Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
  4. En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.

En relación a ejercicios anteriores no prescritos el contribuyente puede, si se produjeron estas circunstancias, instar la rectificación de la autoliquidación en la que declaró la ganancia patrimonial.

¿La dación en pago genera plusvalía?

No, no genera plusvalía y por tanto está exenta de plusvalía municipal.

Para que los hipotecados que entregan su inmueble estén exentos del pago de la plusvalía municipal, se requiere:

  1. Que dicho inmueble sea su vivienda habitual.
  2. Que ni el deudor o garante o cualquier miembro de su unidad familiar disponga de bienes por valor de la deuda hipotecaria.

¿Genera plusvalía la dación en pago de la segunda vivienda?

Como hemos dicho anteriormente, la dación en pago de la vivienda habitual no genera plusvalía municipal.

Ahora bien, si se trata de una segunda vivienda, en este caso, sí estás obligado al pago de plusvalía.

¿Es necesaria una escritura en la dación en pago?

Sí, una vez haya sido negociada y aceptada la dación en pago se formalizará mediante una escritura pública ante Notario.

Es fundamental que antes de firmar la escritura examines previamente el borrador de la misma. Puedes pedir a la notaría que te lo facilite con 3 días de antelación a la fecha de la firma.

Modelo de contrato

En el contrato de dación en pago, acreedor y deudor pactan la transmisión del dominio de los bienes a favor del primero, que los acepta en pago, quedando extinguida la obligación primitiva, sea cual sea la prestación a que se hubiera obligado el deudor inicialmente.

En la web de AE Asesores puede consultar y si lo deseas descargarte un model de contrato de dación en pago.

¿Qué es la dación en pago retroactiva?

Han sido muchas las personas desahuciadas de sus viviendas habituales por el impago de la hipoteca.

En la mayoría de los casos, la pérdida de la vivienda habitual no cubría la deuda hipotecaria por lo que, además de perder su casa, siguen debiendo al banco parte de dicha deuda.

La retroactividad supone la aplicación de una ley nueva a situaciones pasadas.

Después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2012, que tuvo lugar el 11 de marzo de 2012, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), logró que el gobierno admitiera a trámite las medidas para la dación en pago retroactiva.

Estas medidas permitirían aplicar el Código de Buenas Prácticas, que regula la dación en pago, incluido en el Real Decreto-ley 6/2012, a las personas que perdieron su vivienda habitual por impago de su hipoteca antes de la entrada en vigor de dicho Decreto (11 de marzo de 2012).

Es decir, la dación en pago retroactiva permitiría a estas personas saldar toda la deuda hipotecaria; así como a quienes, después de estar en vigor, no se hubieran acogido a ese mecanismo legal.

Sin embargo, de momento, NO se ha dictado ninguna normativa al respecto.

¿Es posible tener un alquiler social después de la dación en pago?

En el momento de pedir la dación en pago, podrás solicitar permanecer en la vivienda, cuando los ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el IPREM.

El importe de la renta del alquiler social será del 3 % de la deuda.

El plazo del arrendamiento social será de dos años. Finalizado el contrato podrán pactarse sucesivas prórrogas de hasta cinco años, por acuerdo de las partes.

Esto solamente será posible si no hubiera dado comienzo la subasta o si existieran cargas posteriores a la hipoteca y adicionales a esta.

¿Se puede hacer una dación en pago con inquilinos?

Si la vivienda la tienes alquilada, ¿qué ocurre con los inquilinos?

El banco deberá respetar el contrato de alquiler y se subrogará en la figura del arrendador, adquiriendo los derechos y obligaciones de éste.

Si en el contrato de alquiler se hubiere establecido la enajenación de la vivienda como causa de resolución del contrato, el banco (o adquirente) deberá respetar el plazo de duración inicialmente establecido para el arrendamiento.

¿Qué pasa con los avalistas en la dación en pago?

Si en tu hipoteca intervinieron avalistas, por ejemplo tus padres, estos también podrán quedar liberados de la deuda y no se les reclamará el pago de la misma.

La dación en pago supondrá la cancelación total de la responsabilidad de los avalistas frente al banco por razón de la hipoteca.

¿Puedo reclamar la devolución por la cláusula suelo si solicito la dación en pago?

Como sabrás la renombrada cláusula suelo fue declarada nula por el Tribunal Supremo en 2013. En los últimos años, millones de afectados han reclamado la devolución de las cantidades pagadas de más.

La respuesta a la pregunta la encontrarás en el contrato que formalices con el banco.

Si en dicho contrato se incluye una cláusula renunciando a efectuar cualquier tipo de reclamación contra el banco, no podrás reclamar por cláusula suelo. Lo más probable es que sea así.

Ahora bien, es importante tener en cuenta si la cláusula es pactada y consentida por ti o impuesta por el banco, en cuyo caso sería anulable y habría posibilidad de reclamarla.

IRPH y dación en pago

El IRPH es un tipo de interés aplicable a los préstamos hipotecarios a interés variable.

Recientemente, la Sentencia de 3 de marzo de 2020 del TSJUE declara nula la cláusula IRPH y reconoce a los consumidores afectados la posibilidad de reclamar.

Al igual que con la cláusula suelo, la reclamación del IRPH, si tu hipoteca está referenciada a este tipo de interés, dependerá de lo estipulado en el contrato.

¿Qué alternativas existen a la dación en pago?

Estas son las alternativas más comunes:

  • La reestructuración de la deuda a través del cambio de condiciones: ampliación del plazo o carencia del capital.
  • La solicitud de una quita en el capital pendiente de amortización.
  • Oposición en la ejecución hipotecaria si existen cláusulas abusivas en la hipoteca.
  • Vender el activo con quita logrando condonar parte de la deuda.
  • La reunificación de deudas.
  • Acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad.

 

12. 

¿Qué documentación es necesaria para acogerse a la dación en pago?

Para acreditar la percepción de ingresos de la unidad familiar

  1. Los 4 últimos ejercicios del IRPF o certificado de estar exento de declaración o certificado de rentas expedido por la AEAT.
  2. Últimas tres nóminas percibidas, si estás trabajando.
  3. En caso contrario, certificado expedido por el SEPE acreditativa de la situación de desempleo y cuantía de las percepciones.
  4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  5. Si eres trabajador por cuenta propia y estás cobrando la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

Para acreditar el número de personas que habitan en la vivienda

  1. Libro de familia o acreditación de la inscripción como pareja de hecho.
  2. Certificado de empadronamiento de los miembros de la unidad familiar.
  3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Para acreditar la titularidad de los bienes

  1. Certificados de titularidades de cada uno de los miembros de la familia. Se solicitan en el Registro de la Propiedad.
  2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria.

Declaración responsable del deudor

Declaración responsable del deudor o deudores afirmando que se cumplen los requisitos exigidos en el Código de Buenas Prácticas para para considerarse situados en el umbral de exclusión. Modelo de declaración responsable.

 

14. 

Jurisprudencia

Existe abundante jurisprudencia sobre la dación en pago. A continuación te mostramos algunas de las sentencias más relevantes:

Umbral de exclusión de todos los hipotecantes

  • Sentencia CIVIL Nº 187/2018 de 5 de abril de 2018, Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Rec 2437/2015. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo.
  • Sentencia CIVIL Nº 218/2017, de 14 de junio de 2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 72/2017. Ponente: María Mestre Ramos.

Solicitud anterior al anuncio de subasta en ejecución hipotecaria

  • Sentencia CIVIL Nº 410/2019, de 9 de julio de 2019, Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Rec 607/2017. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo.

Dación en pago y cláusula suelo

  • Sentencia CIVIL Nº 314/2018, 19 de julio 2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 639/2017, Ponente: Don José Luis López Fuentes.

Nulidad de dación en pago

  • Sentencia CIVIL Nº 1306/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 228/2019 de 22 de Octubre de 2019; Ponente: Martinez Carrion, Salvador Urbino.
  • Sentencia CIVIL Nº 836/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1224/2018 de 24 de Julio de 2019; Ponente: Del Valle García, Marta Dolores.
  • Sentencia CIVIL Nº 2118/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15, Rec 210/2019 de 19 de Noviembre de 2019; Ponente: Pellicer Ortiz, Berta.
  • Sentencia CIVIL Nº 303/2019, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 148/2019 de 16 de Septiembre de 2019; Ponente: Arque Bescos, Julián Carlos.

Rescisión de dación en pago

  • Sentencia CIVIL Nº 435/2019, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 255/2019 de 04 de Septiembre de 2019; Ponente: Prieto Garcia-nieto, Ildefonso.

 

15. 

¿Cuál es la situación actual de la dación en pago en la legislación y la posición de los partidos políticos?

Desde que entró en escena la dación en pago a consecuencia de la profunda crisis económica sufrida en España, el ordenamiento jurídico español ha ido proporcionando mayor protección a las personas afectadas.

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Este RD-ley ha sido modificado en diversas ocasiones, ampliando la protección de los deudores hipotecarios.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. También modificada con el objetivo de ampliar la protección de los deudores hipotecarios.

Ley 25/2015, de 28 de julio, de Mecanismo de Segunda Oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, llamada popularmente Ley de Segunda Oportunidad. Esta Ley facilita a las personas físicas endeudadas obtener una segunda oportunidad y empezar de nuevo.

También algunos artículos del Código Civil respaldan la dación en pago, como el artículo 1166 y 1175.

Ley Hipotecaria modificada también en varias ocasiones, siendo la última el 15 de marzo de 2019.

Aunque la Ley Hipotecaria no se refiere directamente a la dación en pago, sí permite negociar con el banco que la responsabilidad hipotecaria se limite a los bienes hipotecados:

No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. (Artículo 140 de la Ley Hipotecaria).

A lo largo de estos años han sido muchos los debates políticos sobre la dación en pago como medio para saldar con el banco la deuda hipotecaria a cambio de la entrega de la vivienda hipotecada.

Recientemente ha sido aprobada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que modifica algunos artículos de la Ley Hipotecaria.

Esta reforma era la oportunidad para regular la dación en pago como medio para proteger a los deudores hipotecarios con problemas económicos.

Desde la proposición de esta ley por el PP, han sido muchos los debates políticos sobre la dación en pago.

ERC, IU, ICV, BNG, Plataforma de Afectados por las Hipotecas, CCOO, UGT, Asociación de Juezas y Jueces para la democracia, entre otros, defienden una reforma de la Ley Hipotecaria que permita la dación en pago y obligue a las entidades bancarias a aceptarla, quedando, de esta forma, saldada la deuda hipotecaria en su integridad.

A pesar de que los distintos partidos políticos habían negociado la inclusión de esta posibilidad en la reforma de la Ley Hipotecaria, no ha sido así.

La nueva Ley Hipotecaria NO contempla la inclusión obligatoria en el contrato de préstamo hipotecario de una cláusula de dación en pago.

Únicamente permite pactar con el banco la incorporación en el contrato de hipoteca de una cláusula que limite la responsabilidad del deudor a los bienes hipotecados y no se extienda a su patrimonio personal.

La citada Ley de 15 de marzo de 2019 fue aprobada con el voto favorable de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCat, PNV, Coalición Canaria, Foro Asturias, UPN y Nueva Canarias. En contra votaron Unidas Podemos, ERC, Compromís y EH-Bildu.

En definitiva, sólo los bancos acogidos al Código de Buenas Prácticas Bancarias están obligados a aceptar la entrega de la vivienda a cambio de saldar la deuda total de personas incluidas en el umbral de exclusividad.

 

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