¿Puedo mantener mi vivienda habitual si me acojo a la Ley de la Segunda Oportunidad?

Un deudor insolvente que entre en la vía concursal, aspirando a cancelar deudas con la ley de segunda oportunidad, si es propietario de algún inmueble, podría perderlo. Es posible que para pagar sus deudas deba quedarse sin su segunda residencia o incluso sin su vivienda habitual, tanto si están pagadas como si aún quedan cuotas de algún préstamo que sirviera para adquirirlas. Pero también tendrá opciones para conservarlas, especialmente si se trata de su residencia habitual.  

Situación de la vivienda en el patrimonio 

Un inmueble destinado a vivienda puede hallarse en uno de estos supuestos, respecto al deudor acogido a la vía concursal (ley de segunda oportunidad): 

• Vivienda de propiedad ya pagada — Adquirida al contado o porque ya finalizaron los pagos de un préstamo.
• Vivienda hipotecada en garantía de un préstamo — Se afectó la propia vivienda al adquirirla en garantía de la financiación, que está en marcha (no finalizada).
• Vivienda arrendada — El propietario sigue siendo el arrendador y el deudor paga cuotas de alquiler. No pertenece a su patrimonio. 
• Vivienda en usufructo o uso y habitación — Otra persona o empresa tiene la propiedad o nuda propiedad, y el deudor puede utilizarla y residir en ella. 

En cuanto al uso de la vivienda, puede tratarse de: 

• Vivienda habitual — El deudor tiene en ella su residencia principal. 
• Segunda residencia — El deudor usa el inmueble para vacaciones, escapadas, estancias cortas…
• Inmueble de inversión o patrimonio — La vivienda está en el patrimonio del deudor, porque la adquirió como inversión o la recibió en herencia.  
• Inmueble alquilado — Un arrendatario paga cuotas de alquiler al deudor, que es el propietario arrendador.
• Inmueble usado en la actividad — Se trata de un inmueble que está afecto a un negocio, pero en el que no se reside. También puede tratarse de la residencia habitual, pero afectando una parte al negocio. 

La relevancia de estas distinciones viene dada por los factores que pueden incluir en el tratamiento que tenga una vivienda en procedimiento: que sea de propiedad del deudor, que esté hipotecada, que sea vivienda habitual, que esté arrendada… 

Los inmuebles de propiedad y la vía concursal 

En principio, y dependiendo del total de la deuda, es probable que un deudor que entre en un procedimiento concursal por ser insolvente pierda sus inmuebles de propiedad, incluso que pierda su casa, la que es su residencia habitual. 

Pero perder la vivienda no sería algo provocado por acogerse a la ley de segunda oportunidad. Si no se pagan las deudas, se pueden perder bienes de todos modos, con o sin la vía concursal, si, como ocurre con las propiedades inmobiliarias, no son bienes considerados legalmente embargables. 

Pero… ¿cuándo podría el deudor perder su vivienda u otro inmueble en el procedimiento concursal?

En varios momentos: 

• Antes de llegar a que se abra la liquidación, si el inmueble está hipotecado y se estima adecuado para el buen fin del procedimiento una ejecución, venta o cesión. 
• En la liquidación, dentro del conjunto de operaciones realizadas para saldar deudas con los acreedores.

Hay varios supuestos que pueden darse. 

Inmuebles hipotecados que se ejecutan antes de la liquidación

Si el inmueble de propiedad del deudor está hipotecado, por ejemplo en pago de un préstamo, podría ejecutarse la garantía si no se suspendiera la ejecución por tratarse de inmuebles necesarios para la actividad económica del deudor.

Incluso podría ejecutarse, aunque no fuera un bien preciso para el negocio, si transcurre más de un año desde la apertura del procedimiento sin que se abra la liquidación. 

Inmuebles que se enajenan antes de la liquidación 

Otra posibilidad de perder un inmueble es que se enajene antes de abrirse la liquidación, en cualquier momento del procedimiento, aunque no esté afecto en garantía real. 

No puede hacerlo el propio deudor por decisión propia, ya que hasta que se apruebe un Convenio o se abra la fase de liquidación, los bienes y derechos del deudor (salvo los inembargables o algunos que sean precisos para el negocio) no se podrán enajenar o gravar sin autorización del juez.

Pero si se trata de inmuebles no necesarios para la continuidad de la actividad económica, pueden llegar a venderse en cualquier momento si se presentan ofertas que coincidan con el valor que se les haya dado en el inventario (o se distancien en menos de un 10 %, no habiendo otras mejores). Lo gestiona el administrador concursal.

Ventas directas de bienes antes de la liquidación

En cualquier momento del procedimiento el juez puede autorizar la venta directa de bienes afectos a créditos y préstamos hipotecarios. Puede proponerlo el propio juez, el administrador concursal o el acreedor. 

La oferta debe superar el precio mínimo pactado al constituir la garantía, y ser para pago al contado, aunque puede autorizarse excepcionalmente un precio inferior si deudor y acreedores lo aceptan y se trata de un valor de mercado según tasación realizada por entidad homologada. Aunque sea una venta directa, si en un plazo corto aparece un mejor postor, se abriría una licitación.

En algunos casos puede autorizarse también que en la venta del inmueble con garantía real esta se mantenga vigente, aunque cambie el acreedor. 

Asimismo, cabe que el juez decida la venta en subasta electrónica.

Cesiones de inmuebles en pago o para pago 

La normativa prevé daciones en pago o cesiones para pago de bienes afectos con garantías reales. Pueden suponer la entrega del bien al acreedor privilegiado por esa garantía o a otra persona a la que este designe.

Puede solicitarlo el acreedor o la administración concursal con consentimiento de este. 

• Si es una dación en pago, zanjará completamente ese crédito. 
• De ser una cesión para pago, exigirá que la venta del bien se haga por valor no inferior al de mercado según tasación de entidad homologada. El remanente, de haberlo, pasará al patrimonio del procedimiento. Y si no se salda todo, lo pendiente seguirá como derecho de cobro en este. 

Inmuebles que se enajenan en la liquidación 

Otra posibilidad de perder una vivienda u otro inmueble es que se enajene en la fase de liquidación junto a otros bienes del deudor que sean embargables y útiles para convertirlos en dinero y pagar a los acreedores.

Es habitual que se haga mediante una subasta, pero también se pueden realizar ventas por adjudicación directa, a veces con intervención de alguna entidad especializada, darse cesiones de bienes e incluso, en ciertos momentos, ejecutarse garantías dentro del procedimiento abierta ya la fase de liquidación. 

Inmuebles que no es preciso liquidar 

A pesar de estas posibilidades, en algunos casos el deudor podrá conservar un inmueble de su propiedad, al menos temporalmente.

Cabe que esa posibilidad se dé dentro ya del procedimiento concursal en supuestos como los siguientes: 

• Hay suficientes bienes en el patrimonio como para saldar las deudas sin vender el inmueble del deudor o todos los inmuebles que tenga. 
• Se suspende la ejecución, al tratarse de un inmueble necesario para la actividad del deudor, y el acreedor hipotecario no puede iniciar una nueva.
• El acreedor hipotecario prefiere mantener la operación vigente si se cumplen los pagos, y no inicia ni continúa la ejecución (aunque pudiera hacerlo). Debe encajar en algún supuesto y momento procesal en los que la ley lo permite.
• Se pacta el mantenimiento del inmueble en un acuerdo (Convenio, plan de continuación, plan de pagos…), con los requisitos que sean legalmente precisos. 
• Hay otras cargas en el inmueble, como arrendamientos, usufructos, uso y habitación, o un escaso valor, o la necesidad costosa de reformas, que hacen poco atractiva la venta… 

Algunos de estos motivos solo darían lugar a una retención temporal, que podría finalizar con una ejecución o liquidación. Otros serán una solución indefinida que puede resultar definitiva.

Qué facilitará que se pierda la vivienda con la ley de la segunda oportunidad

La decisión sobre la enajenación de la vivienda —por subasta, venta, cesión…— va a depender de factores como los siguientes: 

• Que esté o no ya pagada.
• El importe de la deuda pendiente y el de la impagada.
• Que el deudor pueda afrontar las cuotas de un préstamo hipotecario o no.
• El estar afecta o no a una garantía real (hipoteca). 
• El estado del inmueble y su valor actual de mercado.
• Que sea una vivienda habitual, segunda residencia o simple bien de inversión.
• Que esté libre o arrendada, o que tenga otro tipo de cargas…

La enajenación se hará porque convenga a los fines del procedimiento, cuando proceda, respetándose siempre los privilegios que algunos acreedores puedan tener sobre ese inmueble (como los hipotecarios). 

Así, por ejemplo:

• Si el valor de tasación o de mercado de la vivienda hipotecada es muy superior a la deuda pendiente por el préstamo, lo normal es que se venda o ejecute, porque habrá sobrante para pagar otras deudas. 
• En caso de préstamo hipotecario, si el deudor no puede cubrir los pagos y el valor de la vivienda cubre la deuda total (o casi toda), no convendrá al acreedor mantener la operación y preferirá ejecutar y vender.  
• Si la deuda es aún elevada —por ser una adquisición reciente—, una dación en pago puede ser una solución razonable para el acreedor.

Por el contrario, puede resultar ser poco razonable para el acreedor la enajenación si la cuota del préstamo es muy inferior a cualquier alquiler alternativo (sería una mayor carga para el deudor), o si por el estado del inmueble se requerirían reformas importantes y eso abarataría de modo sustancial su precio en el mercado. 

Cómo conservar la vivienda habitual con la ley de segunda oportunidad

Antes de acogerse a la ley de la segunda oportunidad —es decir, a la vía concursal—, un deudor insolvente siempre tiene la opción de vender la vivienda y saldar con el dinero obtenido sus deudas (o minorarlas). O incluso de amortizar el préstamo hipotecario en curso. Como resultado, puede pasar a vivir de alquiler. 

Otra opción es dejar que una vivienda hipotecada se ejecute y luego acudir al mecanismo de segunda oportunidad si queda alguna deuda pendiente, ya que sería una deuda exonerable.

Y también puede perderse la vivienda habitual compartida en algunos casos de disolución del régimen de gananciales, si se la queda el cónyuge.  

Pero, por norma general, si el deudor posee un inmueble, este se utilizará para saldar deudas en la vía concursal. Y ello puede tener lugar porque se ejecute una garantía (si está hipotecada), se venda directamente a algún comprador o se ceda al acreedor o a otra persona designada por este. 

Hay excepciones, que se acaban de comentar en el punto anterior, pero, tratándose de una vivienda habitual, pueden existir aún más posibilidades de que el deudor conserve la vivienda.

Retener la vivienda habitual antes de la reforma de la ley de segunda oportunidad de 2022 

Hasta la reforma concursal de 2022, la posibilidad de retener la vivienda habitual quedaba a merced de la decisión de los jueces. 

Era una posibilidad no contemplada por la Ley, pero en algunas decisiones  judiciales se apreció que si el valor del inmueble no cubría toda la deuda, podía ser preferible que el deudor la mantuviera en su poder.

Para ello se valoraban, entre otras circunstancias, que no hubiera cuotas vencidas y que el deudor pudiera seguir pagando con regularidad las cuotas futuras, con sus ingresos o con ayuda de otras personas.

No obstante, esta vía no se generalizó, y dependía de la valoración que hiciera el juez en cada procedimiento, ante las peticiones del abogado del deudor.

La vía del plan de pagos para conservar la vivienda habitual

Actualmente, tras la reforma concursal de 2022, pueden darse igualmente algunas de las excepciones antes comentadas —se suspenden ejecuciones, no resulta ventajosa la enajenación por motivos diversos, se mantienen los pagos de un préstamo…—, pero la ley contempla una posibilidad novedosa, y más clara. 

La vincula a la formalización de un plan de pagos.

El plan de pagos es una de las vías que tienen los deudores que son personas físicas (particulares y autónomos) para obtener la exoneración de deudas que hayan quedado impagadas.

La Ley Concursal indica que la duración del plan de pagos será, con carácter general, de tres años, pero será de cinco años cuando no se realice (ejecute, venda o ceda) la vivienda habitual del deudor o de su familia.

Se liga, por tanto, la conservación dela vivienda a que se apruebe un plan de pagos de cinco años.

En el plan de pagos, el deudor: 

• Se comprometerá a pagar de modo fraccionado parte de la deuda exonerable. 
• Detallará los ingresos y recursos que dedicará a pagar esta parte de la deuda, además de la no exonerable, y de otros pagos y gastos que sean obligados: supervivencia, alimentos a familiares, actividad como autónomo…  
• Puede incluir otros compromisos, como cesiones de bienes o ventas. 
• Dejará fuera del plan el resto de la deuda exonerable (que será lo que exonere con la EPI). 

De este modo, el deudor podrá: 

• Conservar la vivienda habitual, si va cumpliendo los pagos. 
• Recalcular los pagos del préstamo de la parte cubierta por la garantía y exonerar parte del resto. 
• Cancelar esa parte de deuda excluida y, por tanto, impagada (será una exoneración provisional al aprobarse el plan y definitiva al cumplirlo).
• Evitar la liquidación de bienes (aunque haya aceptado vender o ceder algunos para reducir el monto de los pagos fraccionados).   

Para lograr que se apruebe el plan de pagos, sus compromisos deben resultar viables, contener todos los detalles previstos y no dar motivos para la impugnación justificada por los acreedores.