Dació en pagament

Què és la dació en pagament?

La dació en pagament és un mecanisme legal que permet substituir la prestació pactada en un contracte (per exemple el pagament de quotes d’una hipoteca) per una altra diferent (cedir l’habitatge al banc o creditor).

Segons el Tribunal Suprem, “és una forma especial de pagament, com a negoci jurídic emès voluntàriament per persones físiques o jurídiques amb plena capacitat d’obrar” (STS de 27 de desembre de 2012).

Suposem que una persona deu a una altra una quantitat de diners i, davant la impossibilitat de pagar, acorda amb el creditor la transmissió d’un bé de la seva propietat per saldar el crèdit.

La dació en pagament s’ha donat a conèixer en els últims anys, com a mitjà de protecció dels deutors hipotecaris. No obstant això, es pot utilitzar per saldar qualsevol tipus de deute, no només els deutes hipotecaris.

Quina és la diferència entre la dació en pagament d’habitatge habitual i dació en pagament d’altres béns?

És important distingir entre la dació en pagament d’habitatge habitual per saldar un deute hipotecari i la dació en pagament d’altres béns per a satisfer qualsevol tipus de deute.

Tot i que en definitiva el mecanisme és el mateix: lliurar un bé a canvi de cancel·lar un deute.

La dació en pagament d’habitatge habitual està prevista en el Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos.

És un mecanisme que permet al deutor hipotecari alliberar-se del pagament de la hipoteca mitjançant el lliurament de l’habitatge habitual hipotecat, sempre que reuneixi una sèrie de requisits que veurem més endavant.

Per contra, el Reial Decret Llei no contempla la dació en pagament d’un segon habitatge hipotecat.

És a dir, tot i que sí és possible acordar amb el banc la dació en pagament de la segona residència (dació en pagament d’altres béns) no s’aplicarà el que estableix el Reial Decret Llei.

La dació en pagament d’altres béns té suport legal en el Codi Civil.

Consisteix, com diem, en liquidar un deute del tipus que sigui amb el lliurament d’un bé propietat del deutor.

Per exemple, si una persona deu a una altra 5.000 euros i no pot pagar-los, pot acordar el lliurament d’un vehicle, en substitució dels diners, com a dació en pagament.

Així mateix, es pot acordar amb un banc, per exemple, el pagament d’un préstec personal lliurant qualsevol bé propietat del deutor, per exemple un cotxe, una parcel·la, una segona residència, etc.

Com funciona la dació en pagament?

La dació en pagament, funciona com una forma d’extinció de les obligacions o contractes.

Encara que aquesta forma d’extinció no està regulada en el nostre Codi Civil, hi ha referències a aquesta institució en diversos articles d’aquest.

La jurisprudència dóna suport a aquesta figura en l’article 1166 i 1175 de el Codi Civil, segons el qual:

El deutor pot cedir els seus béns als creditors en pagament dels seus deutes. Aquesta cessió, llevat pacte en contra, només allibera aquell de la responsabilitat per l’import líquid dels béns cedits.

Així mateix, basant-se en el principi de llibertat contractual, els contractants podran pactar la dació en pagament per a extingir un contracte.

És a dir, la dació en pagament és una forma especial de pagament que permet a les parts contractants alterar la identitat de la prestació inicial.

És important destacar, que la dació en pagament produeix els mateixos efectes que un pagament, és a dir:

• Extinció de l’obligació: És a dir, extingeix l’obligació principal, quan hi ha acord entre creditor i deutor.
• Alliberament del deutor: Amb la transmissió de béns a favor de creditor, el deutor queda alliberat de la seva obligació de pagament.
• Satisfacció del crèdit del creditor: El creditor rep els béns per aplicar-los al pagament del seu crèdit.

Quins són els requisits generals?

En termes generals, a la dació en pagament hauran de concórrer alguns requisits:

• Que la prestació inicial (pagament de diners) sigui diferent de la prestació per la qual se substitueix (transmissió d’un bé).
• Que hi hagi acord entre el creditor i el deutor.
• Cal que el creditor accepti l’alteració de la prestació inicialment pactada pel lliurament de béns per part del deutor.
• Que el deutor sigui propietari dels béns que transmetrà al creditor en pagament del seu crèdit.
• Que la transmissió dels béns passi directament del patrimoni del deutor al patrimoni del creditor.

Més endavant, pots consultar els requisits exigits per a la dació en pagament d’hipoteca.

Llei hipotecària i dació en pagament

La nova Llei Hipotecària no preveu la dació en pagament. Per tant, les entitats bancàries no estan obligades per llei a acceptar-la.

El que sí regula la Llei Hipotecària és la possibilitat de pactar, prèviament a la constitució d’hipoteca, amb el banc que la responsabilitat del deutor quedi limitada als béns hipotecats i no s’estengui al seu patrimoni personal.

Però, generalment, els bancs no inclouen aquest pacte en l’escriptura de constitució de la hipoteca.

La dació en pagament d’hipoteca està contemplada únicament en el Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, actualitzat el 17/03/2017.

Quines són les fases de la dació en pagament de la hipoteca?

La dació en pagament et permet reestructurar el deute hipotecari quan et trobes en serioses dificultats per pagar les quotes.

Aquesta possibilitat no és automàtica, sinó que caldrà negociar amb el banc.

Si la teva intenció és negociar el deute hipotecari a canvi del lliurament de l’habitatge, primer has d’assegurar-te que el banc estigui adherit al Codi de Bones Pràctiques Bancàries, establert en l’ANNEX del Reial Decret Llei, 6/2012.

La negociació inclou tres fases d’actuació:

Fase 1: Carència en l’amortització de capital i reducció del tipus d’interès

La primera fase tracta de procurar la reestructuració viable del deute hipotecari. Es fa mitjançant l’aplicació d’una carència en l’amortització de capital, una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total d’amortització.

Fase 2: Quitació sobre el deute

En el supòsit de no resultar suficient la reestructuració anterior, l’entitat podrà, si és el cas, i amb caràcter potestatiu, oferir una quitació sobre el conjunt del seu deute.

Fase 3: Dació de pagament amb lloguer de l’habitatge durant dos anys

Si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari del deutor a límits assumibles, el deutor podrà sol·licitar, i el banc haurà d’acceptar, aquesta fórmula com a mitjà deslliurador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, el deutor podrà romandre al seu habitatge durant un termini de dos anys amb una renda assumible.

Aquestes mesures també s’aplicaran als fiadors i avaladors hipotecaris del deutor principal, respecte del seu habitatge habitual i amb les mateixes condicions que les establertes per al deutor hipotecari.

Quins són els requisits per a la dació en pagament de la hipoteca?

A més dels requisits per a la dació en pagament, en termes generals que pots consultar en el punt 4, la dació en pagament d’hipoteca exigeix ​​els següents requisits particulars:

1. Ser deutor d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca sobre el teu únic habitatge (habitatge habitual), concedit per a la seva adquisició.
2. Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi el límit de 3 vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples (IPREM) anual de catorze pagues.
3. Que en els últims 4 anys la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques que la situï en circumstàncies d’especial vulnerabilitat, és a dir:
   • Ser família nombrosa.
   • Família monoparental amb fills al seu càrrec.
   • Existència d’un menor d’edat com a mínim.
   • Que a la família hi hagi un membre amb discapacitat de més del 33%, que l’incapaciti per treballar de forma permanent.
   • Família amb la qual convisqui un parent dels titulars de la hipoteca que tingui reconeguda discapacitat, dependència o malaltia greu.
   • Família amb una víctima de violència de gènere.
   • Deutor major de 60 anys.
4. Que la quota hipotecària sigui superior al 50% dels ingressos nets de la unitat familiar, o al 40% si algun membre té discapacitat superior al 33%, dependència o malaltia greu.
5. El conjunt dels membres de la unitat familiar no han de disposar d’altres béns.
6. Que l’habitatge no estigui gravat amb una altra garantia, real o personal  d’ésser gravada, no disposis d’altres béns. 

¿Cómo negociar la dación en pago con el banco?

Et recomanem que no evitis el teu banc i t’apropis a la teva entitat bancària per exposar-li la teva situació perquè conegui les teves possibilitats reals de pagament.

El teu objectiu serà buscar una fórmula que beneficiï ambdues parts per evitar l’embargament i l’increment exponencial del deute.

Hi ha dues maneres d’aconseguir-ho:

Amb una negociació directa amb el banc

La forma més ràpida per liquidar el teu deute total o parcialment és negociar amb el banc de manera directa, tot i que depens al 100% de la seva voluntat per aprovar la dació en pagament.

Encara que el teu objectiu hagi de ser cancel·lar el deute total, planteja’t la possibilitat de negociar una cancel·lació parcial, per exemple lliurar el pis pel 70% i refinançar amb millors condicions el 30% restant o negociar un lloguer a llarg termini amb una renda mensual ínfima.

Hi ha múltiples opcions segons cada cas concret, per això t’aconsellem que sigui un advocat especialitzat en deutes qui negociï amb el banc les condicions més avantatjoses per a la teva situació.

Amb el Codi de Bones Pràctiques

Si el teu banc està adherit al Codi de Bones Pràctiques Bancàries, podrem acollir-nos-hi sempre que reunim els requisits exigits. En aquesta guia també coneixeràs quines són les entitats bancàries adherides.

Quins són els avantatges i desavantatges de la dació en pagament?

Avantatges

La dació et permet:

1. Cancel·lació total o parcial del deute hipotecari del teu habitatge.
2. Deixes d’estar lligat a una entitat bancària.
3. Pots continuar vivint al teu pis en règim de lloguer.
4. Sortir del Registre de morosos (si hi estaves inclòs).

Desavantatges

Després de diversos anys d’aplicació, s’ha constatat que aquest mecanisme no posa fi a tots els problemes econòmics de les famílies sobreendeutades:

1. Hauràs d’abandonar el teu habitatge habitual. (Llevat que pactis un lloguer per continuar vivint-hi).
2. Enduriment de les condicions per accedir a la hipoteca: estudis més exhaustius, augment d’interessos i d’avals.
3. Passaràs a ser “client de risc” la qual cosa dificultarà l’accés a crèdit futur.
4. Augment d’actius tòxics en els balanços de les entitats financeres.

Dació en pagament i Llei Segona Oportunitat

La Llei 25/2015, de 28 de juliol, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social, és la regulació més recent de la dació en pagament.

Aquesta llei té com a finalitat donar a les persones físiques (empresàries o no) una segona oportunitat per a començar una nova etapa sense arrossegar deutes.

El procediment s’inicia amb un intent d’acord extrajudicial, en el qual intervé un mediador concursal.

En aquest moment, podràs proposar al teu banc:

• Continuar pagant el deute hipotecari segons un pla d’amortització nou que millori les condicions anteriors, si estàs al corrent en el pagament de les quotes hipotecàries.
• Lliurament del teu habitatge habitual si no pots fer front al pla que t’ofereixi el banc.

La Llei de Segona Oportunitat suposa, per regla general, la pèrdua de l’habitatge habitual.

No obstant això, hi ha un corrent jurisprudencial que defensa la conservació de l’habitatge habitual quan es reuneixin dos requisits:

• Que estiguis al corrent en el pagament de la hipoteca.
• Que el valor de l’habitatge sigui igual o inferior a l’import de deute hipotecari que et queda per pagar.

Et pot interessar:

Consulta la nostra guia sobre la Llei de la Segona Oportunitat

Quina documentació és necessària per acollir-se a la dació en pagament?

Per acreditar la percepció d’ingressos de la unitat familiar

1. Els 4 últims exercicis de l’IRPF o certificat d’estar exempt de declaració o certificat de rendes expedit per l’AEAT.
2. Últimes tres nòmines percebudes, si estàs treballant.
3. En cas contrari, certificat expedit pel SEPE acreditatiu de la situació d’atur i quantia de les percepcions.
4. Certificat acreditatiu dels salaris socials, rendes o ajudes anàlogues d’assistència social concedides per les comunitats autònomes i les entitats locals.
5. Si ets treballador per compte propi i estàs cobrant la prestació per cessament d’activitat, el certificat expedit per l’òrgan gestor en el qual figuri la quantia mensual percebuda.

Per acreditar el nombre de persones que viuen a l’habitatge

1. Llibre de família o acreditació de la inscripció com a parella de fet.
2. Certificat d’empadronament dels membres de la unitat familiar.
3. Declaració de discapacitat, de dependència o d’incapacitat permanent per realitzar una activitat laboral.

Per acreditar la titularitat dels béns

1. Certificats de titularitats de cada un dels membres de la família. Se sol·liciten en el Registre de la Propietat.
2. Escriptures de compravenda de l’habitatge i de constitució de la garantia hipotecària.

Declaració responsable del deutor

Declaració responsable del deutor o deutors afirmant que es compleixen els requisits exigits en el Codi de Bones Pràctiques per considerar-se ubicats en el llindar d’exclusió.

Quins bancs ofereixen la dació en pagament com a opció per liquidar els teus deutes?

Aquest és el llistat complet de les entitats bancàries que han comunicat la seva adhesió al Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre habitatge habitual.

Desenes d’entitats bancàries s’han adherit al Codi de Bones Pràctiques. A continuació pots consultar algunes de les més importants:

BBVA

Codi de bones pràctiques bancàries: dació en pagament i quitaCIÓ de deutes morosos

Banc Santander

Codi de Bones Pràctiques del Banc Santander

CaixaBank

Codi de Bones Pràctiques de CaixaBank

Banc Sabadell

Codi de Bones Pràctiques del Banc Sabadell (en clicar a l’enllaç el document es descarrega automàticament)

Ibercaja

Codi de Bones Pràctiques d’Ibercaja

Bankinter

Bankinter s’adhereix a el Codi de bones pràctiques impulsat pel Govern

ING

Informació sobre l’aplicació del Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual

Kutxabank

Codi de Bones Pràctiques de Kutxabank

Abanca

Codi de Bones Pràctiques d’Abanca

Cajamar

Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual

Jurisprudència

Existeix abundant jurisprudència sobre la dació en pagament. En els següents enllaços pots accedir a les sentències més rellevants:

Llindar d’exclusió de tots els hipotecants

• Sentència CIVIL Nº 187/2018 de 5 d’abril de 2018, Tribunal Suprem, Sala Primera del Civil, Rec 2437/2015. Ponent: Ignacio Sancho Gargallo.
• Sentència CIVIL Nº 218/2017, de 14 de juny de 2018, Audiència Provincial de València, Secció 6, Rec 72/2017. Ponent: María Mestre Ramos.

Sol·licitud anterior a l’anunci de subhasta en execució hipotecària

• Sentència CIVIL Nº 410/2019, de 9 de juliol de 2019, Tribunal Suprem, Sala Primera del Civil, Rec 607/2017. Ponent: Ignacio Sancho Gargallo.

Dació en pagament i clàusula sòl

• Sentència CIVIL Nº 314/2018, juliol 19, 2018, Audiència Provincial de Granada, Secció 3, Rec 639/2017, Ponent: Don José Luis López Fuentes.

Nul·litat de dació en pagament

• Sentència CIVIL Nº 1306/2019, Audiència Provincial de València, Secció 9, Rec 228/2019 de 22 d’Octubre de 2019; Ponent: Martinez Carrion, Salvador Urbino.
• Sentència CIVIL Nº 836/2019, Audiència Provincial de Barcelona, ​​Secció 4, Rec 1224/2018 de 24 de Juliol de 2019; Ponent: De Valle García, Marta Dolores.
• Sentència CIVIL Nº 2118/2019, Audiència Provincial de Barcelona, ​​Secció 15, Rec 210/2019 de 19 de Novembre de 2019; Ponent: Pellicer Ortiz, Berta.
• Sentència CIVIL Nº 303/2019, Audiència Provincial de Saragossa, Secció 2, Rec 148/2019 de 16 de Setembre de 2019; Ponent: Arque Bescos, Julián Carlos.

Rescissió de dació en pagament

• Sentència CIVIL Nº 435/2019, Audiència Provincial de Navarra, Secció 3, Rec 255/2019 de 04 de Setembre de 2019; Ponent: Prieto Garcia-nieto, Ildefonso.

Quina és la situació actual de la dació en pagament en la legislació i la posició dels partits polítics?

Des que va entrar en escena la dació en pagament a conseqüència de la profunda crisi econòmica soferta a l’Estat espanyol, l’ordenament jurídic ha anat proporcionant major protecció a les persones afectades.

Reial Decret Llei 6/2012, de 9 de març, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos. Aquest RD Llei ha estat modificat en diverses ocasions, ampliant la protecció dels deutors hipotecaris.

Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social. També modificada amb l’objectiu d’ampliar la protecció dels deutors hipotecaris.

Llei 25/2015, de 28 de juliol, de Mecanisme de Segona Oportunitat, reducció de la càrrega financera i altres mesures d’ordre social, anomenada popularment Llei de Segona Oportunitat. Aquesta Llei facilita a les persones físiques endeutades obtenir una segona oportunitat i començar de nou.

També alguns articles del Codi Civil donen suport a la dació en pagament, com l’article 1166 i 1175 del Codi Civil.

Llei Hipotecària modificada també en diverses ocasions, l’última és del 15 de març de 2019.

Tot i que la Llei Hipotecària no es refereix directament a la dació en pagament, sí que permet negociar amb el banc que la responsabilitat hipotecària es limiti als béns hipotecats.

No obstant el que disposa l’article 105, podrà de manera vàlida pactar en l’escriptura de constitució de la hipoteca voluntària que l’obligació garantida es faci només efectiva sobre els béns hipotecats.

En aquest cas, la responsabilitat del deutor i l’acció del creditor, per virtut del préstec hipotecari, quedaran limitades a l’import dels béns hipotecats, i no afectaran als altres béns del patrimoni del deutor. (Article 140 de la Llei Hipotecària).

Durant aquests anys han estat molts els debats polítics sobre la dació en pagament com a mitjà per a saldar amb el banc el deute hipotecari a canvi del lliurament de l’habitatge hipotecat.

Recentment ha estat aprovada la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que modifica alguns articles de la Llei Hipotecària.

Aquesta reforma era l’oportunitat per regular la dació en pagament com a mitjà per protegir els deutors hipotecaris amb problemes econòmics.

Des de la proposició d’aquesta llei pel PP, han estat molts els debats polítics sobre la dació en pagament.

ERC, IU, ICV, BNG, Plataforma d’Afectats per la Hipoteca, CCOO, UGT, Associació de Jutgesses i Jutges per a la Democràcia, entre d’altres, defensen una reforma de la Llei Hipotecària que permeti la dació en pagament i obligui les entitats bancàries a acceptar-la, quedant, d’aquesta manera, saldat el deute hipotecari en la seva integritat.

Tot i que els diferents partits polítics havien negociat la inclusió d’aquesta possibilitat en la reforma de la Llei Hipotecària, no ha estat així.

La nova Llei Hipotecària NO contempla la inclusió obligatòria en el contracte de préstec hipotecari d’una clàusula de dació en pagament.

Únicament permet pactar amb el banc la incorporació en el contracte d’hipoteca d’una clàusula que limiti la responsabilitat del deutor als béns hipotecats i no s’estengui al seu patrimoni personal.

La citada Llei de 15 de març de 2019 va ser aprovada amb el vot favorable de PP, PSOE, Ciutadans, PDeCat, PNB, Coalición Canaria, Forum Asturias, UPN i Nueva Canàries. En contra van votar Unides Podem, ERC, Compromís i EH-Bildu.

En definitiva, només els bancs acollits al Codi de Bones Pràctiques Bancàries estan obligats a acceptar el lliurament de l’habitatge a canvi de saldar el deute total de persones incloses en el llindar d’exclusivitat.