Dación en pago

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es un mecanismo legal que permite sustituir la prestación pactada en un contrato (por ejemplo el pago de cuotas de una hipoteca) por otra diferente (ceder la vivienda al banco o acreedor).

Según el Tribunal Supremo, “es una forma especial de pago, como negocio jurídico emitido voluntariamente por personas físicas o jurídicas con plena capacidad de obrar” (STS de 27 de diciembre de 2012).

Supongamos que una persona debe a otra una cantidad de dinero y, ante la imposibilidad de pagar, acuerda con el acreedor la transmisión de un bien de su propiedad para saldar el crédito.

La dación en pago se ha dado a conocer en los últimos años, como medio de protección de los deudores hipotecarios. Sin embargo, se puede utilizar para saldar cualquier tipo de deuda, no solo las deudas hipotecarias.

Una dación en pago puede servirte en el procedimiento de segunda oportunidad (vía concursal) para que saldes o reduzcas deudas con garantía real, como las hipotecarias, pero también puede facilitar que el plan de pagos que propongas convenza al juez, y a los acreedores, y se apruebe. Con ello evitarías la liquidación y te liberarías de otras deudas que seguías arrastrando y al final no pudiste pagar.

¿Cuál es la diferencia entre la dación en pago de vivienda habitual y dación en pago de otros bienes?

Es importante distinguir entre la dación en pago de vivienda habitual para saldar una deuda hipotecaria y la dación en pago de otros bienes para satisfacer cualquier tipo de deuda.

Aunque en definitiva el mecanismo es el mismo: entregar un bien a cambio de cancelar una deuda.

La dación en pago de vivienda habitual está contemplada en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Es un mecanismo que permite al deudor hipotecario liberarse del pago de la hipoteca mediante la entrega de la vivienda habitual hipotecada, siempre que reúna una serie de requisitos que veremos más adelante.

Por el contrario, el citado Real Decreto-ley no contempla la dación en pago de una segunda vivienda hipotecada.

Es decir, aunque sí es posible acordar con el banco la dación en pago de la segunda residencia (dación en pago de otros bienes) no se aplicará lo establecido en el citado Real Decreto-ley.

La dación en pago de otros bienes  tiene apoyo legal en el Código Civil.

Consiste, como decimos, en saldar una deuda del tipo que sea con la entrega de un bien propiedad del deudor.

Por ejemplo, si una persona debe a otra 5.000 Euros y no puede pagarlos, podrá acordar la entrega de un vehículo, en sustitución del dinero, como dación en pago.

Asimismo, se podrá acordar con un banco, por ejemplo, el pago de un préstamo personal entregando cualquier bien propiedad del deudor, por ejemplo un coche, una parcela, una segunda residencia, etc.

¿Cómo funciona la dación en pago?

La dación en pago, funciona como una forma de extinción de las obligaciones o contratos.

Aunque esta forma de extinción no está regulada en nuestro Código Civil, existen referencias a esta institución en varios artículos del mismo.

La jurisprudencia respalda esta figura en el artículo 1166 y 1175 del Código Civil, según el cual:

El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquel de la responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Asimismo, en base al principio de libertad contractual, los contratantes podrán pactar la dación en pago para extinguir un contrato.

Es decir, la dación en pago es una forma especial de pago que permite a las partes contratantes alterar la identidad de la prestación inicial.

Es importante destacar, que la dación en pago produce los mismos efectos que un pago, es decir:

• Extinción de la obligación: Es decir, extingue la obligación principal, cuando existe acuerdo entre acreedor y deudor.
• Liberación del deudor: Con la transmisión de bienes a favor del acreedor, el deudor queda liberado de su obligación de pago.
• Satisfacción del crédito del acreedor: El acreedor recibe los bienes para aplicarlos al pago de su crédito.

¿Cuáles son los requisitos generales?

En términos generales, en la dación en pago deberán concurrir algunos requisitos:

• Que la prestación inicial (pago de dinero) sea diferente de la prestación por la que se sustituye (transmisión de un bien).
• Que exista acuerdo entre el acreedor y el deudor.
• Es preciso, que el acreedor acepte la alteración de la prestación inicialmente pactada por la entrega de bienes por parte del deudor.
• Que el deudor sea propietario de los bienes que va a transmitir al acreedor en pago de su crédito.
• Que la transmisión de los bienes pase directamente del patrimonio del deudor al patrimonio del acreedor.

Más adelante, puedes consultar los requisitos exigidos para la dación en pago de hipoteca.

Ley hipotecaria y dación en pago

La nueva Ley Hipotecaria no contempla la dación en pago. Por tanto, las entidades bancarias no están obligadas por ley a aceptar-la.

Lo que sí regula la Ley Hipotecaria es la posibilidad de pactar, previamente a la constitución de hipoteca, con el banco que la responsabilidad del deudor quede limitada a los bienes hipotecados y no se extienda a su patrimonio personal.

Pero, generalmente, los bancos no incluyen este pacto en la escritura de constitución de la hipoteca.

La dación en pago de hipoteca está contemplada únicamente en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, actualizado el 17/03/2017.

¿Cuáles son las fases de la dación en pago de la hipoteca?

La dación en pago te permite reestructurar la deuda hipotecaria cuando te encuentras en serias dificultades para pagar las cuotas.

Esta posibilidad no es automática, sino que será preciso negociar con el banco.

Si tu intención es negociar la deuda hipotecaria a cambio de la entrega de la vivienda, primero debes asegurarte que el banco se encuentre adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, establecido en el ANEXO del Real Decreto-ley, 6/2012.

La negociación incluye tres fases de actuación:

Fase 1: Carencia en la amortización de capital y reducción del tipo de interés

La primera fase trata de procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria. Se hace mediante la aplicación de una carencia en la amortización de capital, una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

Fase 2: Quita sobre la deuda

En caso de no resultar suficiente la reestructuración anterior, la entidad podrá, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer una quita sobre el conjunto de su deuda.

Fase 3: Dación de pago con alquiler de la vivienda durante dos años

Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario del deudor a límites asumibles, el deudor podrá solicitar, y el banco deberá aceptar, esta fórmula como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, el deudor podrá permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años con una renta asumible.

Estas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

¿ Cuáles son los requisitos para la dación en pago de la hipoteca?

Además de los requisitos para la dación en pago en términos generales que puedes consultar en el punto 4, la dación en pago de hipoteca exige los siguientes requisitos particulares:

1. Ser deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre tu única vivienda (vivienda habitual), concedido para su adquisición.
2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas.
3. Que en los últimos 4 años la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas que la sitúe en circunstancias de especial vulnerabilidad, es decir:
   • Ser familia numerosa.
   • Familia monoparental con hijos a su cargo.
   • Existencia de un menor de edad como mínimo.
   • Que en la familia haya un miembro con discapacidad de más del 33%, que le incapacite para trabajar de forma permanente.
   • Familia con la que conviva un pariente de los titulares de la hipoteca que tenga reconocida discapacidad, dependencia o enfermedad grave.
   • Familia con una víctima de violencia de género.
   • Deudor mayor de 60 años.
4. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, o al 40% si algún miembro tiene discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad grave.
5. El conjunto de los miembros de la unidad familiar deben carecer de otros bienes.
6. Que la vivienda no esté gravada con otra garantía, real o personal o, de estar gravada, carezcas de otros bienes.

¿Cómo negociar la dación en pago con el banco?

Te recomendamos que no evites a tu banco y te acerques a tu entidad bancaria a exponerle tu situación para que conozcan tus posibilidades reales de pago.

Tu objetivo será buscar una fórmula que beneficie a ambas partes evitando el embargo y el incremento exponencial de la deuda.

Existen dos maneras de conseguirlo:

Con una negociación directa con el banco

La forma más rápida para saldar tu deuda total o parcialmente es negociar con el banco directamente, aunque dependes al 100% de su voluntad para aprobar la dación en pago.

Aunque tu objetivo debe ser cancelar la deuda total, plantéate la posibilidad de negociar una cancelación parcial, por ejemplo entregar el piso por el 70% y refinanciar con mejores condiciones el 30% restante o negociar un alquiler a largo plazo con una renta mensual ínfima.

Existen múltiples opciones según cada caso concreto, por ello te aconsejamos que sea un abogado especialista en deudas quien negocie con el banco las condiciones más ventajosas para tu situación.

Con el Código de Buenas Prácticas

Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, podremos acogernos a él siempre que reunamos los requisitos exigidos. En esta guía también conocerás cuáles son las entidades bancarias adheridas.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de la dación en pago?

Ventajas

La dación te permite:

1. Cancelación total o parcial de la deuda hipotecaria de tu vivienda.
2. Dejas de estar atado a una entidad bancaria.
3. Puedes seguir viviendo en tu piso en régimen de alquiler.
4. Salir del Registro de morosos (si estabas incluido).

Desventajas

Tras varios años de aplicación, se ha constatado que este mecanismo no pone fin a todos los problemas económicos de las familias sobreendeudadas:

1. Debes abandonar tu vivienda habitual. (Salvo que pactes un alquiler para continuar viviendo en el inmueble).
2. Endurecimiento de las condiciones para acceder a la hipoteca: estudios más exhaustivos, aumento de intereses y de avales.
3. Pasarás a ser “cliente de riesgo” lo que dificultará el acceso a crédito futuro.
4. Aumento de activos tóxicos en los balances de las entidades financieras.

Dación en pago y Ley Segunda Oportunidad

La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, es la regulación más reciente de la dación en pago.

Esta ley tiene como finalidad dar a las personas físicas (empresarias o no) una segunda oportunidad para comenzar una nueva etapa sin arrastrar deudas.

El procedimiento se inicia con un intento de acuerdo extrajudicial, en el que interviene un mediador concursal.

En este momento, podrás proponer a tu banco:

• Continuar pagando la deuda hipotecaria según un plan de amortización nuevo que mejore las condiciones anteriores, si estás al corriente en el pago de las cuotas hipotecarias.
• Entrega de tu vivienda habitual si no puedes hacer frente al plan que te ofrezca el banco.

La Ley de Segunda Oportunidad supone, por regla general, la pérdida de la vivienda habitual.

No obstante, existe una corriente jurisprudencial que defiende la conservación de la vivienda habitual cuando se reúnan dos requisitos:

1. Que estés al corriente en el pago de la hipoteca.
2. Que el valor de la vivienda sea igual o inferior al importe de deuda hipotecaria que te queda por pagar.

Te puede interesar:

Consulta nuestra guía sobre la Ley de la Segunda Oportunidad

¿Qué documentación es necesaria para acogerse a la dación en pago?

Para acreditar la percepción de ingresos de la unidad familiar

1. Los 4 últimos ejercicios del IRPF o certificado de estar exento de declaración o certificado de rentas expedido por la AEAT.
2. Últimas tres nóminas percibidas, si estás trabajando.
3. En caso contrario, certificado expedido por el SEPE acreditativa de la situación de desempleo y cuantía de las percepciones.
4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5. Si eres trabajador por cuenta propia y estás cobrando la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

Para acreditar el número de personas que habitan en la vivienda

1. Libro de familia o acreditación de la inscripción como pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento de los miembros de la unidad familiar.
3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Para acreditar la titularidad de los bienes

1. Certificados de titularidades de cada uno de los miembros de la familia. Se solicitan en el Registro de la Propiedad.
2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria.

Declaración responsable del deudor

Declaración responsable del deudor o deudores afirmando que se cumplen los requisitos exigidos en el Código de Buenas Prácticas para para considerarse situados en el umbral de exclusión.

¿Qué bancos ofrecen la dación en pago como opción para saldar tus deudas?

Este es el listado completo de las entidades bancarias que han comunicado su adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual.

Decenas de entidades bancarias se han adherido al Código de Buenas Prácticas. A continuación puedes consultar algunas de las más importantes:

BBVA

Código de buenas prácticas bancarias: dación en pago y quita en deudas morosas

Banco Santander

Código de Buenas Prácticas del Banco Santander

CaixaBank

Código de Buenas Prácticas de CaixaBank

Banc Sabadell

Código de Buenas Prácticas del Banc Sabadell (al clicar en el enlace el documento se descarga automáticamente)

Ibercaja

Código de Buenas Prácticas de Ibercaja

Bankinter

Bankinter se adhiere al Código de buenas prácticas impulsado por el Gobierno

ING

Información sobre la aplicación del Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual

Kutxabank

Código de Buenas Prácticas de Kutxabank

Abanca

Código de Buenas Prácticas de Abanca

Jurisprudencia

Existe abundante jurisprudencia sobre la dación en pago. A continuación te mostramos algunas de las sentencias más relevantes:

Umbral de exclusión de todos los hipotecantes

• Sentencia CIVIL Nº 187/2018 de 5 de abril de 2018, Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Rec 2437/2015. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo.
• Sentencia CIVIL Nº 218/2017, de 14 de junio de 2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 72/2017. Ponente: María Mestre Ramos.

Solicitud anterior al anuncio de subasta en ejecución hipotecaria

• Sentencia CIVIL Nº 410/2019, de 9 de julio de 2019, Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, Rec 607/2017. Ponente: Ignacio Sancho Gargallo.

Dación en pago y cláusula suelo

• Sentencia CIVIL Nº 314/2018, 19 de julio 2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 3, Rec 639/2017, Ponente: Don José Luis López Fuentes.

Nulidad de dación en pago

• Sentencia CIVIL Nº 1306/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 228/2019 de 22 de Octubre de 2019; Ponente: Martinez Carrion, Salvador Urbino.
• Sentencia CIVIL Nº 836/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1224/2018 de 24 de Julio de 2019; Ponente: Del Valle García, Marta Dolores.
• Sentencia CIVIL Nº 2118/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15, Rec 210/2019 de 19 de Noviembre de 2019; Ponente: Pellicer Ortiz, Berta.
• Sentencia CIVIL Nº 303/2019, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2, Rec 148/2019 de 16 de Septiembre de 2019; Ponente: Arque Bescos, Julián Carlos.

Rescisión de dación en pago

• Sentencia CIVIL Nº 435/2019, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 255/2019 de 04 de Septiembre de 2019; Ponente: Prieto Garcia-nieto, Ildefonso.

¿Cuál es la situación actual de la dación en pago en la legislación y la posición de los partidos políticos?

Desde que entró en escena la dación en pago a consecuencia de la profunda crisis económica sufrida en España, el ordenamiento jurídico español ha ido proporcionando mayor protección a las personas afectadas.

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Este RD-ley ha sido modificado en diversas ocasiones, ampliando la protección de los deudores hipotecarios.

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. También modificada con el objetivo de ampliar la protección de los deudores hipotecarios.

Ley 25/2015, de 28 de julio, de Mecanismo de Segunda Oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, llamada popularmente Ley de Segunda Oportunidad. Esta Ley facilita a las personas físicas endeudadas obtener una segunda oportunidad y empezar de nuevo.

También algunos artículos del Código Civil respaldan la dación en pago, como el artículo 1166 y 1175.

Ley Hipotecaria modificada también en varias ocasiones, siendo la última el 15 de marzo de 2019.

Aunque la Ley Hipotecaria no se refiere directamente a la dación en pago, sí permite negociar con el banco que la responsabilidad hipotecaria se limite a los bienes hipotecados:

No obstante lo dispuesto en el artículo ciento cinco, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. (Artículo 140 de la Ley Hipotecaria).

A lo largo de estos años han sido muchos los debates políticos sobre la dación en pago como medio para saldar con el banco la deuda hipotecaria a cambio de la entrega de la vivienda hipotecada.

Recientemente ha sido aprobada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que modifica algunos artículos de la Ley Hipotecaria.

Esta reforma era la oportunidad para regular la dación en pago como medio para proteger a los deudores hipotecarios con problemas económicos.

Desde la proposición de esta ley por el PP, han sido muchos los debates políticos sobre la dación en pago.

ERC, IU, ICV, BNG, Plataforma de Afectados por las Hipotecas, CCOO, UGT, Asociación de Juezas y Jueces para la democracia, entre otros, defienden una reforma de la Ley Hipotecaria que permita la dación en pago y obligue a las entidades bancarias a aceptarla, quedando, de esta forma, saldada la deuda hipotecaria en su integridad.

A pesar de que los distintos partidos políticos habían negociado la inclusión de esta posibilidad en la reforma de la Ley Hipotecaria, no ha sido así.

La nueva Ley Hipotecaria NO contempla la inclusión obligatoria en el contrato de préstamo hipotecario de una cláusula de dación en pago.

Únicamente permite pactar con el banco la incorporación en el contrato de hipoteca de una cláusula que limite la responsabilidad del deudor a los bienes hipotecados y no se extienda a su patrimonio personal.

La citada Ley de 15 de marzo de 2019 fue aprobada con el voto favorable de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCat, PNV, Coalición Canaria, Foro Asturias, UPN y Nueva Canarias. En contra votaron Unidas Podemos, ERC, Compromís y EH-Bildu.

En definitiva, sólo los bancos acogidos al Código de Buenas Prácticas Bancarias están obligados a aceptar la entrega de la vivienda a cambio de saldar la deuda total de personas incluidas en el umbral de exclusividad.