Ley Segunda oportunidad y deudas con hipoteca

Segunda oportunidad y deudas con hipoteca 

Incumplir los pagos de un crédito o préstamo hipotecario puede ocasionar que la entidad acreedora acabe ejecutando la garantía para intentar cobrar lo debido con la venta del bien (o quedándoselo).

Cuando eso sucede, la deuda puede quedar extinguida, pero también cabe, y no es nada raro, que reste aún deuda pendiente si en la venta o subasta no se obtuvieron suficientes fondos para cancelarla íntegramente.  

Si eres deudor hipotecario, tu situación es de insolvencia actual o inminente y barajas la posibilidad de acogerte a la ley de la segunda oportunidad, te estarás planteando algunas dudas:

¿Podrá el acreedor ejecutar la hipoteca si incumples pagos pero te acoges a la ley de la segunda oportunidad? 

¿Podrías cancelar tu deuda hipotecaria total o parcialmente si te acogieras a este mecanismo?

Viéndolo de modo sintético, si eres insolvente con deudas hipotecarias, acogerte a la ley de segunda oportunidad puede llevar a que:

• Se paralice la ejecución y el embargo, si ya estaban en marcha.
• La entidad siga con la ejecución de la hipoteca, si no se suspende esa actuación.
• Satisfagas la deuda impagada y continúes con el préstamo, ya al día.
• Pagues la deuda y canceles el préstamo mediante una dación en pago.
• Te liberes de deuda con la EPI (segunda oportunidad) si tras la ejecución o venta queda algún importe aún pendiente de pago.
• Pactes con la entidad pagar gradualmente la deuda pendiente, en un plan de pagos, liberándote de una parte. 

Como verás, las posibilidades son diversas. Aquí, de modo sucinto, te explicamos que sucedería en cada situación si eres un deudor insolvente y te acoges a la ley de la segunda oportunidad. 

Nos referimos fundamentalmente a las hipotecas inmobiliarias, y especialmente a las operaciones de préstamo hipotecario, pero lo dicho es aplicable también, en algunos aspectos, a otras deudas garantizadas con hipotecas o derivadas de operaciones con otras garantías reales (prendas o pignoraciones, hipotecas mobiliarias…).

¿Qué puede suceder si eres deudor hipotecario y te acoges a la segunda oportunidad? 

Si tienes problemas para afrontar tus deudas, o los prevés inminentes, en los próximos meses, estarás ya en disposición de acogerte a la ley de la segunda oportunidad por propia iniciativa. 

Lo que pueda ocurrir si tienes deudas por algún préstamo hipotecario va a depender de si estás al corriente de pago, de cuánto debas, de lo que valga el inmueble… 

Qué sucede si eres insolvente pero tu préstamo está al corriente de pago 

En este caso, si puedes seguir cumpliendo el pago de cuotas, es posible que se mantenga la operación con normalidad, aunque los pagos se realizarían con cargo a la masa activa (tu patrimonio, controlado en el procedimiento para gestionar los pagos, en la liquidación o en otros momentos de la tramitación). 

Ten en cuenta que la vía concursal (segunda oportunidad) requiere que tengas deudas con al menos dos acreedores —lo que ocurre casi siempre— y estés en estado de insolvencia, pero esta puede deberse a incumplimientos ya generalizados o a deudas inminentes que no puedas afrontar.

Qué pasa si comienzas a incumplir pagos o ya tenías deudas del préstamo

Si incurres en impagos, puede que la entidad ya te haya reclamado el cumplimiento e incluso haya iniciado la ejecución de la hipoteca, o que pretenda hacerlo una vez abierta la vía concursal (mecanismo de segunda oportunidad). 

Hay de tener en cuenta que las entidades pueden cobrar sus deudas hipotecarias con los bienes afectos, de modo separado al resto de pagos que se harán a otros acreedores con tu patrimonio. Esa garantía es exclusiva, no aprovechable para los demás acreedores.

Pero este privilegio a la hora del cobro no implicaría que puedan siempre iniciar o continuar las ejecuciones de bienes si hay impagos. Algunas podrían frenarse o suspenderse. 

¿Se paralizará la ejecución hipotecaria si te acoges a la ley de segunda oportunidad?

Existe esta posibilidad, pero no es generalizada. Es uno de los efectos protectores de la normativa concursal y de segunda oportunidad.

En líneas generales, se suspenderán las ejecuciones sobre bienes con garantía real (y no podrán iniciarse nuevas) cuando sean necesarios para la continuidad de una actividad económica (por ejemplo, un local, oficina, vivienda afecta parcialmente al negocio…). Y pueden incluso levantarse embargos.

Eso, si eres autónomo, te concedería un tiempo muerto durante el cual sabrías que la entidad no podría liquidarte bienes por su cuenta. 

Sobre estas suspensiones o paralizaciones, hay tener en cuenta que sí podrían iniciarse o reanudarse si se declarara, a petición del acreedor, que la deuda la garantizan bienes no necesarios para esa continuidad profesional o empresarial. Por ejemplo, por una vivienda o segunda residencia. 

Y también hay que considerar que pueden darse supuestos en que se reinicien las ejecuciones suspendidas o se inicien nuevas si se alargan los procedimientos o fracasan las liquidaciones. 

Qué sucede con la deuda si se suspende la ejecución hipotecaria

Cuando ocurra esa suspensión:

• La entidad no ejecutará de momento la hipoteca por su cuenta.
• La deuda quedará integrada en la lista de acreedores, junto con otras deudas, en espera de que se decida abrir la liquidación o se adopte otra solución (pacto entre deudor y acreedor, venta directa del activo, dación en pago, reanudación de la ejecución…). 

Qué sucede con la deuda si se ejecuta la hipoteca

Si se da el caso de que el acreedor (la entidad) pueda ejecutar la hipoteca o se enajene el bien en la liquidación, como resultado puede que:

• Quede importe de deuda pendiente, porque el dinero obtenido al enajenar el inmueble no cubre el total de la deuda. En tal caso, el acreedor mantendrá el derecho de cobro por lo aún pendiente, y podrá intentar su cobro en el procedimiento. Pero ya no será deuda privilegiada (será ordinaria) y para ti, como deudor, tendrá carácter exonerable.
• El bien enajenado haya cubierto la deuda y aún queden fondos, que pasarán de nuevo a tu patrimonio (masa activa que se dedicará a pagar otras deudas en el procedimiento).

También podría condonarse la deuda pendiente tras la ejecución si es muy pequeña (porque la garantía cubría casi todo lo debido).

¿Puede decidirse en el procedimiento una dación en pago? 

No es la operación más habitual, pero puede darse en cualquier momento del procedimiento, si el juez la autoriza por considerarla adecuada para solucionar con rapidez esa deuda hipotecaria y la acepta el acreedor, o se incluye como medida en algún pacto con los acreedores.

• Cuando son cesiones en pago —se conocen como daciones en pago—, saldarás completamente la deuda con la entrega del bien al acreedor. 
• Si son cesiones para pago, el acreedor toma el bien solo para venderlo: si no cubre todo, seguirá habiendo deuda pendiente (que será exonerable con la EPI), y si sobra dinero, te lo deberá devolver y la deuda también quedará extinguida.

¿Podrás cancelar deudas hipotecarias con la ley de segunda oportunidad?

La normativa concursal determina que de las deudas con garantía real (como la hipoteca) sea no exonerable la parte que cubre la garantía (la que tiene privilegio especial). Es la parte que el acreedor se garantiza en exclusiva con el bien hipotecado. 

Solo será exonerable, por tanto, la parte que quede pendiente una vez ejecutada la hipoteca por no cubrirla el valor de la garantía (lo obtenido con la venta o subasta). 

En la tramitación del procedimiento concursal, si no se decide una dación en pago, vas a tener fundamentalmente tres posibilidades, y cuál se siga será relevante en la cancelación de deudas:

• Se ejecuta la hipoteca, se cubre toda la deuda hipotecada y se cancela el préstamo. 
• Tras ejecutarse la hipoteca, queda algún importe del préstamo pendiente de pago, que podrás cancelar si sigue impagado tras la liquidación o lo dejas fuera de un plan de pagos.  
• No se ejecuta la hipoteca, porque propones un plan de pagos y se aprueba.

Se ejecuta la hipoteca y queda toda la deuda cancelada 

En este caso, el inmueble habrá cubierto todo lo pendiente (lo impagado y lo próximo). Y si quedara dinero sobrante, pasaría al patrimonio del procedimiento. 

La exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) podría incluir la cancelación de otras deudas impagadas, si fueran de las exonerables por ley, pero de la deuda por el préstamo hipotecario ya no habría nada que cancelar con este beneficio.

Se ejecuta la hipoteca y queda aún alguna deuda pendiente 

Si se ha ejecutado ya la garantía (en la liquidación o antes), y aún queda deuda remanente, será porque el valor de la garantía —dinero obtenido con la venta o subasta— no alcanza para cubrir toda la que estaba pendiente.

En este caso:

• La parte de deuda cubierta por lo obtenido quedará saldada. 
• El importe que aún quede pendiente de pago:

• Se podría saldar en la liquidación junto a otras deudas, si hay suficiente patrimonio para pagos, teniendo en cuenta que otros acreedores pueden tener prioridades. 
• Puede cancelarse con la EPI si tras la liquidación sigue impagado.
• Podría cancelarse también con la EPI dejándolo fuera de un plan de pagos. 

No se ejecuta la hipoteca y se aprueba un plan de pagos 

Una de las mejores opciones que tendrás para evitar la ejecución del inmueble será proponer un plan de pagos. Es una de las dos vías que establece la normativa de segunda oportunidad para cancelar deudas.

El plan de pagos es una propuesta a los acreedores para pagar las deudas pendientes durante tres o cinco años, con alguna cesión de los acreedores —mejores condiciones, quitas…— y quizá algún compromiso extra por el deudor. 

En este plan, por indicación legal, se determinarían legalmente algunos ajustes que te resultarían ventajosos como deudor, aplicables si la cuantía pendiente de pago es mayor que el valor de la garantía (inmueble hipotecado): 

• Mantenimiento de las fechas de vencimiento pactadas.
• Recálculo del importe de las cuotas (principal e intereses) tomando en cuenta solo la parte de la deuda cubierta por el valor de la garantía. 
• Carácter exonerable del sobrante de deuda (lo que exceda del valor de la garantía).
• Exención de intereses si esa parte exonerable no se cancela íntegramente porque algún importe se pagará en un plan de pagos. 

Consecuentemente, en este supuesto, mediante el plan de pagos:

• Seguirías pagando, gradualmente, y en mejores condiciones, la parte de deuda no exonerable (la cubierta por el valor de la garantía).
• De la parte exonerable —la no cubierta por el valor de la garantía—, pagarías también gradualmente una parte, durante esos tres o cinco años (sin intereses), o ninguna, si dejas toda fuera del plan aprobado.
• Cancelarías con la EPI provisional ese importe exonerable que quedara fuera de los pagos del plan.

Qué importe podrá quedar exonerado dependerá de lo que hayas propuesto en el plan y hayan aceptado el juez y los acreedores por considerarlo viable y razonable. 

No será infrecuente que incluso puedas cancelar todo lo no cubierto por el valor del inmueble, si no es un importe muy elevado.

En general, pensando en toda la deuda que tengas (no solo la hipotecaria), conviene que hagas planteamientos atractivos para que el juez vea el plan aceptable y no se opongan demasiados acreedores. Tu abogado te ayudará a diseñar esa propuesta.

¿Puede haber ejecuciones durante el plan de pagos o tras obtener la EPI?

Por las deudas no exonerables los acreedores mantendrán la posibilidad de reclamar el pago al deudor, por lo que podrán promover demandas y ejecuciones. Ello puede ocurrir tras la EPI provisional del plan de pagos o tras la EPI definitiva por liquidación. 

No obstante, el plan de pagos busca frenar las ejecuciones que podrían llegar a iniciarse o continuarse, porque los acreedores consideren aceptable la propuesta de pagos graduales y valoren no malograr la operación de financiación. Y es viable conseguirlo, pensando sobre todo en los bancos, que buscan rentabilizar operaciones de préstamo, no quedarse con inmuebles.